Tình trạng thiếu hụt lao động đang đe dọa làm suy yếu ngành phát triển bất động sản đang bùng nổ của Nhật Bản, khi gây ra tình trạng chậm tiến độ và đội chi phí trong các dự án xây dựng từ các tòa nhà chính phủ, chung cư cho đến cơ sở hậu cần.

Ông Stuart Gibson, đồng sáng lập kiêm đồng Giám đốc điều hành của ESR - một công ty có trụ sở tại Hong Kong (Trung Quốc) vận hành nhiều kho hàng trên khắp châu Á - cho biết: “Lạm phát và tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng là hai thách thức chính mà ngành của chúng tôi phải đối mặt tại Nhật Bản”.

Theo bà Chinatsu Hani, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tại công ty tư vấn bất động sản CBRE, lạm phát trong ngành xây dựng đang làm xói mòn biên lợi nhuận của các nhà phát triển và buộc họ phải tăng giá thuê. Điều này đặc biệt rõ rệt đối với các kho hàng, do tình trạng dư cung sau thời kỳ bùng nổ thương mại điện tử trong đại dịch.

Dữ liệu của CBRE cho thấy tình hình vẫn tiếp diễn cho đến tháng 1-3/2025 đối với các cơ sở cho thuê đa dạng lớn, với tỷ lệ chỗ trống đạt mức cao nhất trong 15 năm là 11,1% tại Tokyo và khu vực xung quanh. Trong khi tỷ lệ chỗ trống tương đối thấp ở trung tâm Tokyo thì ở vùng ngoại ô vẫn tương đối cao.

Tình trạng thiếu hụt lao động không chỉ khiến chi phí xây dựng tăng vọt mà còn gây khó khăn trong việc tuyển dụng nhân viên kho, làm giảm nhu cầu đầu tư.

Tình trạng dư thừa kho hàng dự kiến sẽ giảm bớt vào năm 2027, do nguồn cung mới đang chậm lại trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ sự phát triển liên tục của thương mại điện tử. CBRE dự báo tỷ lệ trống sẽ ở mức 9,7% trong quý IV/2026.

Theo công ty nghiên cứu thị trường eMarketer, tính đến năm 2023, thị phần thương mại điện tử trong doanh số bán lẻ đạt 13,7% tại Nhật Bản, 15,5% tại Mỹ và 48% tại Trung Quốc.

Theo Giám đốc Gibson: “Về mặt thương mại điện tử, Nhật Bản đang ở giai đoạn thâm nhập so với các nước láng giềng châu Á khác” và “Nhật Bản có dư địa để tăng trưởng. Cơ hội tăng trưởng đáng kể này được thúc đẩy bởi thói quen mua sắm thay đổi và sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến”.

Ông Gibson tin rằng động lực thị trường có thể sẽ chuyển từ các kho hàng khổng lồ ở ngoại ô sang các kho nhỏ hơn ở thành phố. Các kho nhỏ hơn ở thành phố có thể chứa hàng tồn kho và cho phép giao hàng nhanh hơn đến người tiêu dùng.

Các khách hàng chính của ESR bao gồm các nhà điều hành thương mại điện tử Coupang, JD.com và Amazon.

Bà Hani cho biết thêm, nhu cầu kho hàng cũng được thúc đẩy bởi xu hướng chuyển sang sử dụng các kho hiện đại, tiết kiệm nhân công. Các kho hàng nhiều tầng kiểu mới được thiết kế với bến xe tải ở mỗi tầng và có đường dốc để xe tiếp cận dễ dàng, giúp việc bốc dỡ hàng hóa diễn ra nhanh hơn; đồng thời, các bến được điều khiển bằng máy tính để tối ưu hóa vận hành. Những tòa nhà này có trần cao hơn và ít cột hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho robot thực hiện việc nhập và xuất kho.

Cũng hỗ trợ nhu cầu là sự chuyển dịch sang cho thuê thay vì sở hữu kho bãi. Các nhà sản xuất thường sở hữu kho bãi riêng, nhưng việc cho thuê ngày càng được coi là mang lại cho họ sự linh hoạt hơn trong việc điều chỉnh năng lực.

Ông Gibson còn hình dung một tương lai mà máy bay không người lái sẽ giúp giải quyết tình trạng tắc nghẽn trong năng lực kho bãi.