Cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp từ 1/8/2024?

Theo Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện cần đáp ứng đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản sẽ phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Khu chung cư ở gần trung tâm huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Tuy nhiên cũng loại trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm:

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải thực hiện kê khai nộp thuế.

Như vậy, kể từ ngày 1/8/2024 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Ngoại trừ các cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy mô nhỏ sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đánh giá về quy định mới, một số chuyên gia cho rằng yêu cầu thành lập doanh nghiệp đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản sẽ giúp thị trường kinh doanh minh bạch, ổn định về giá thuê, không còn tình trạng chênh lệch quá cao giữa các đơn vị cho thuê. 

Bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới từ 1/8/2024

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở;

- Hợp đồng thuê nhà ở;

- Hợp đồng mua bán/thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng mua bán/thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

- Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới mang tính kiểm soát nội dung, phân loại lại các hợp đồng hơn so với quy định hiện hành.

Ngoài ra, cũng đã bổ sung nội dung “Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai” vào Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng. Hay các quy định khác như ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng,...