Việc “Thành lập, sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ nhằm giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp và cho các đối tượng yếu thế” là nhiệm vụ được nêu ra trong dự thảo chương trình hành động của Ban chấp hành Trung ương Đảng thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng.

Tại hội nghị với các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp về các giải pháp phát triển đột phá nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh, cần cắt giảm ít nhất 50% thủ tục hành chính, đưa các dự án nhà ở xã hội vào nhóm "luồng xanh", "luồng ưu tiên" để làm thủ tục nhanh chóng, kịp thời; tạo quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở xã hội bằng cách thức linh hoạt.

* Nút thắt lớn nhất không nằm ở nhu cầu

Bước sang năm 2026, nhà ở xã hội tiếp tục được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách phát triển đô thị và an sinh xã hội. Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và lao động trẻ tại các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở thương mại ngày càng hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vấn đề của nhà ở xã hội không nằm ở đầu ra. “Nhu cầu là có thật, thậm chí vượt xa nguồn cung hiện hữu. Điểm nghẽn lớn nhất nhiều năm qua chính là thủ tục đầu tư kéo dài, khiến dự án chậm triển khai, đội chi phí và làm nản lòng doanh nghiệp”, ông Đính nhận định.

Thực tế cho thấy, một dự án nhà ở xã hội có thể mất từ 2–3 năm chỉ để hoàn tất các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, xác định giá bán. Khoảng thời gian này thậm chí còn dài hơn nhiều dự án nhà ở thương mại, dù lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế.

Bước sang năm 2026, nhiều địa phương đã chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời cam kết rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục. Một số nơi áp dụng cơ chế “một đầu mối” tiếp nhận và xử lý hồ sơ dự án nhà ở xã hội, thay vì để doanh nghiệp đi qua nhiều sở, ngành như trước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đây là tín hiệu rất đáng chú ý. Doanh nghiệp không đòi hỏi thêm ưu đãi, điều họ cần nhất là sự minh bạch và tốc độ. Khi thủ tục được thông suốt, dòng vốn sẽ tự động chảy vào nhà ở xã hội.

“Nếu thời gian làm thủ tục đầu tư được rút ngắn từ vài năm xuống còn 6–12 tháng, số lượng dự án nhà ở xã hội có thể tăng mạnh mà không cần thêm ngân sách hỗ trợ” – ông hâu nhận xét.

Việc đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo cơ chế “luồng xanh” cho dự án nhà ở xã hội được xem là chìa khóa quan trọng giúp phân khúc này bứt tốc trong năm 2026, qua đó trở thành trụ cột ổn định của thị trường bất động sản.

* “Luồng xanh” thủ tục – điều kiện tiên quyết để tăng cung

Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV cũng đã nêu: đẩy mạnh thực hiện đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; đến tháng 9-2025, hoàn thành xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước; thành lập, sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ nhằm giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp và cho các đối tượng yếu thế; bố trí hợp lý khu dân cư và hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân tại các vùng thường xuyên chịu tác động của thiên tai, bão lũ, sạt lở đất…

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm các cải cách hành chính bắt đầu phát huy tác dụng. Khái niệm “luồng xanh” cho nhà ở xã hội chính là ưu tiên xử lý nhanh, đồng bộ và rõ trách nhiệm cho loại hình dự án này. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nếu muốn đạt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội mỗi năm, không thể áp dụng tư duy quản lý như với các dự án thông thường.

“Nhà ở xã hội cần một cơ chế thủ tục riêng, rút gọn và có thời hạn xử lý rõ ràng. Mỗi khâu chậm vài tháng sẽ khiến chi phí vốn tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh. Việc thiết lập “luồng xanh” không chỉ là giảm bớt giấy tờ, mà quan trọng hơn là chuẩn hóa quy trình, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng chính sách theo một cách khác nhau”, ông Lực phân tích.

Năm 2026 cũng ghi nhận sự quay trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản với phân khúc nhà ở xã hội. Trong bối cảnh nhà ở cao cấp và đầu tư thứ cấp kém sôi động, nhà ở xã hội được xem là phân khúc có dòng tiền ổn định và rủi ro thấp hơn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, sự sẵn sàng của doanh nghiệp chỉ thực sự phát huy khi chính sách được thực thi nhất quán. Bởi có dự án cùng một quy định pháp luật nhưng mỗi địa phương lại áp dụng khác nhau. Điều này khiến doanh nghiệp rất khó xây dựng kế hoạch dài hạn.

Ông Hiệp đề xuất, “luồng xanh” thủ tục cần đi kèm với trách nhiệm cá nhân rõ ràng, tránh tình trạng hồ sơ bị đẩy qua lại giữa các cơ quan mà không có thời hạn xử lý cụ thể. Khi thủ tục được rút ngắn và chi phí hành chính giảm, giá bán nhà ở xã hội sẽ có dư địa để giữ ở mức phù hợp hơn với thu nhập người dân. Đây là yếu tố then chốt để phân khúc này thực sự phát huy vai trò an sinh.

Còn theo PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội thông qua cải cách thủ tục sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn thị trường. Khi nhà ở xã hội phát triển đúng nghĩa, áp lực lên nhà ở thương mại sẽ giảm, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn.

Ông Thiên nhấn mạnh, cải cách thủ tục hành chính cho nhà ở xã hội là một phần của cải cách thể chế nói chung, không thể làm nửa vời hoặc theo phong trào.

Theo các chuyên gia, dù định hướng rõ ràng, thách thức lớn nhất trong năm 2026 vẫn nằm ở khâu thực thi tại địa phương. Việc tạo “luồng xanh” đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các sở, ngành, từ quy hoạch, đất đai đến xây dựng và tài chính.

Một số chuyên gia lo ngại rằng, nếu không có cơ chế giám sát và đánh giá cụ thể, cải cách thủ tục có thể chỉ dừng lại ở chủ trương. Khi đó, mục tiêu tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tiếp tục bị trì hoãn.

Năm 2026 mở ra triển vọng tích cực cho phân khúc nhà ở xã hội, đặc biệt khi cải cách thủ tục hành chính được đặt ở vị trí trung tâm. Việc tạo “luồng xanh” không chỉ giúp tăng nguồn cung, mà còn khôi phục niềm tin của doanh nghiệp và người dân vào chính sách.

Khi việc cải cách được triển khai quyết liệt và nhất quán, nhà ở xã hội có thể trở thành động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng, bền vững hơn trong giai đoạn tới.