Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2026 đang tạo áp lực kép lên cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản, kéo thanh khoản thị trường đi xuống. Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng, nơi năng lực tài chính và khả năng quản trị trở thành yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp.

* Áp lực lãi suất

Thực tế, tại một số ngân hàng, lãi suất vay mua nhà có thời điểm chạm ngưỡng 15–16% mỗi năm, khiến chi phí vốn tăng đáng kể. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua mà còn làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong ngắn hạn, nhất là với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Diễn biến lãi suất nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi giao dịch chững lại trong quý I. Sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn khi phải cân nhắc nhiều yếu tố như lãi suất, triển vọng giá và rủi ro tài chính. Thời gian ra quyết định kéo dài, khiến nhịp độ giao dịch giảm rõ rệt so với giai đoạn trước.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2026 đạt khoảng 6.100 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính của thị trường.

Ở phía doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng chặt chẽ đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy lớn đối mặt áp lực dòng tiền ngày càng tăng, buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc chấp nhận rút lui.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lãi suất cao đang đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” của thị trường. Khi chi phí vốn tăng, các chiến lược đầu tư ngắn hạn trở nên kém hiệu quả, buộc nhà đầu tư phải quay về với giá trị thực của sản phẩm. Áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn trong dài hạn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận xét, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư sẽ ngày càng được kiểm soát chặt, ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh đó, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới đủ điều kiện tiếp tục triển khai dự án. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém, đồng thời giữ lại các doanh nghiệp có năng lực quản trị rủi ro tốt và tầm nhìn dài hạn - bà Hằng nhận định.

* "Sàng lọc" để thích ứng

Khi thị trường cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét, người mua có xu hướng “chọn mặt gửi vàng”, ưu tiên các chủ đầu tư có uy tín, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo. Điều này khiến dòng tiền tập trung vào một nhóm doanh nghiệp nhất định, trong khi phần còn lại gặp khó khăn trong việc bán hàng và huy động vốn.

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính đang rơi vào thế khó khi vừa chịu áp lực lãi vay, vừa bị hạn chế tiếp cận nguồn vốn mới. Một số buộc phải tái cấu trúc danh mục dự án, thu hẹp quy mô hoặc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng.

Theo TS Cấn Văn Lực, việc lãi suất tăng là hệ quả của các yếu tố vĩ mô và mục tiêu kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính. Dù gây khó khăn trong ngắn hạn, đây cũng là cơ hội để nâng cao kỷ luật tài chính và chất lượng thị trường.

Trước bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược, tập trung vào các dự án trọng điểm, ưu tiên dòng tiền và tiến độ bàn giao thay vì mở rộng danh mục. Các hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) cũng gia tăng khi doanh nghiệp có tiềm lực tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần.

Ở phía cầu, các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất hay chiết khấu sâu được triển khai nhằm kích cầu. Tuy nhiên, hiệu quả của các giải pháp này vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và niềm tin của người mua.

Các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ tái định hình theo hướng lành mạnh hơn, với trọng tâm là nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và phù hợp khả năng chi trả sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản, dù tốc độ hấp thụ có thể chậm hơn trước.

Về dài hạn, năng lực tài chính, uy tín thương hiệu và khả năng quản trị linh hoạt sẽ trở thành yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản. Ngược lại, các đơn vị yếu kém hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ ngày càng khó thích ứng.

Trong bối cảnh đó, lãi suất tăng không chỉ là lực cản mà còn là phép thử, thúc đẩy thị trường bất động sản bước sang một chu kỳ phát triển minh bạch và bền vững hơn.