Kế hoạch sử dụng đất giúp xác định phương án sử dụng quỹ đất phù hợp nhất cũng như việc phân bổ cơ sở hạ tầng, quy hoạch, giao thông và tác động môi trường cho dự án. Một kế hoạch sử dụng đất hiệu quả cũng giúp chủ đầu tư tăng doanh thu và tỷ lệ hấp thụ khi phân phối dự án để tối đa hóa lợi nhuận.

Trên thực  tế, thời gian qua, các dự án bất động sản dừng thi công giữa chừng không chỉ là nỗi lo tài chính đối với đơn vị phát triển và người mua mà còn có thể gây ra những thách thức lớn về nguồn lực, niềm tin và môi trường đầu tư.

Bởi vậy, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, kế hoạch sử dụng đất tạo ra một đề án chi tiết, hiệu quả về phân bổ quỹ đất và nguồn lực; từ đó, hướng đến sự phát triển bền vững của dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Thông qua việc xác định loại hình phát triển bất động sản, quy mô, giai đoạn, giá cả và chiến lược bán hàng, kế hoạch sử dụng đất cũng đảm bảo rằng việc phát triển là hiệu quả, giảm thiểu tác động môi trường, khả thi tài chính…

Trên thị trường, những dự án bất động sản thất bại và bị bỏ dở giữa chừng không phải là hiếm và một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất bại của dự án chính là thiếu kế hoạch sử dụng đất khi phát triển dự án.

"Kế hoạch sử dụng đất không thành công là khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội và môi trường. Một kế hoạch kém sẽ dẫn đến hệ quả phát triển các sản phẩm không phù hợp với thị trường, cơ sở hạ tầng và tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn và thậm chí là đầu tư thất bại" - ông Troy Griffiths phân tích.

Đồng thời, chuyên gia này cũng dẫn chứng về khu Nam Hà Nội của một chủ đầu tư đã phát triển dự án căn hộ 9.000 căn với quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến các căn hộ nhỏ hơn và tăng số lượng căn hộ một cách đáng kể. Những thay đổi này đặt áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và tiện ích không đủ cho số lượng cư dân. Từ đó dẫn đến nhiều mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án giảm sút.

Mặt khác, cũng có nhiều dự án với các sản phẩm tốt song vẫn thất bại vì kế hoạch không tính đến việc phát triển cơ sở hạ tầng tương ứng. Bởi ngay cả khi dự án có các sản phẩm nhà ở hoặc thương mại phù hợp những nếu thiếu đường giao thông, hệ thống thoát nước và tiện ích công cộng thì chất lượng cuộc sống vẫn không hoàn chỉnh và thiếu tiện nghi. Điều này dẫn đến những khu đô thị "ma" không có người sinh sống.

Thêm một ví dụ khác được Savills dẫn chứng là thành phố Nha Trang - nơi tập trung nhiều dự án có mật độ xây dựng lên đến 70%. Thế nhưng, việc xem nhẹ các yêu cầu xây dựng của thành phố đã dẫn đến mức độ phát triển không tương thích với quy hoạch hạ tầng và quy hoạch cơ sở hạ tầng xã hội của Nha Trang.

Theo ông Troy Griffiths, việc phát triển và quy hoạch đất đúng đắn đòi hỏi quá trình xem xét các kịch bản trong cả bối cảnh thuận lợi và khó khăn. Cụ thể như tính đến các rủi ro, xác định chiến lược bán hàng khả thi, đề xuất sản phẩm và giai đoạn bán hang. Từ đó, giảm thiểu rủi ro, thất bại và tối đa hóa cơ hội thành công.

Một trong những minh chứng điển hình thành công nhờ có kế hoạch sử dụng đất toàn diện và tối ưu là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở Quận 7 (Tp. Hồ Chí Minh và Khu đô thị Ecopark ở Hưng Yên. Cả 2 khu đô thị này đều có kế hoạch phát triển sản phẩm, phân giai đoạn và chiến lược bán hàng hỗ trợ cho sự thành công của dự án.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ới quy mô 433 ha có một khởi đầu "tham vọng" với mục tiêu biến một khu đất trống thành trung tâm tài chính, dân cư, thương mại, công nghiệp và giáo dục hàng đầu phía Nam Tp. Hồ Chí Minh.

Dự án này có kế hoạch phát triển toàn diện rõ ràng theo từng giai đoạn kéo dài trong 30 năm. Trong quá trình đó, chủ đầu tư đã tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển quốc tế, bao gồm phát triển bền vững, đảm bảo xây dựng phù hợp với phát triển kinh tế xã hội và tuân thủ tất cả các quy định thiết kế và xây dựng.

Tương tự, tại phía Bắc có Khu đô thị Ecopark với diện tích hơn 500 ha đã định hướng vào mô hình xây dựng cuộc sống xanh cao cấp, tập trung vào giáo dục, kinh tế, giải trí. Khu đô thị Ecopark được xem là mô hình phát triển bền vững với các công viên, sân golf, trường học, bệnh viện, hệ thống năng lượng tái tạo, hệ thống giao thông hiệu quả. Chủ đầu tư đã đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở và thương mại đa dạng, bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố và căn hộ dịch vụ.

Dự án Ecopark cũng đã được triển khai theo nhiều giai đoạn, cho phép quá trình phát triển được lập kế hoạch cẩn thận và dần dần. Phương pháp phân giai đoạn cho phép các nhà phát triển thích nghi với sự thay đổi của cầu thị trường, tích hợp phản hồi và đảm bảo sự thành công chung của dự án.

Những ví dụ trên là minh chứng rõ ràng về việc phát triển bất động sản đòi hỏi kế hoạch và thực hiện cẩn thận để đảm bảo dự án có khả năng tài chính, lợi nhuận và bền vững. Các bên liên quan khi phát triển dự án mới phải đưa ra quyết định dựa trên những thông tin, phân tích kỹ lưỡng về thị trường, dân số. Thậm chí, cần hợp tác và sự trợ giúp của đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, nhà phát triển bất động sản… để có thể tránh các rủi ro khi đầu tư, tối ưu hóa lợi nhuận của mình; đồng thời giảm thiểu rủi ro.

Trước khi bắt đầu xây dựng hoặc đầu tư, việc lập kế hoạch cẩn thận và kỹ lưỡng là cần thiết. Những quyết định đúng đắn cần dựa trên các chỉ số thị trường khách quan, nghiên cứu trường hợp phát triển và đề xuất được xem xét… Cùng đó, phân tích thị trường cũng chính là yếu tố quan trọng để hiểu loại phát triển và quy mô phù hợp. Ngoài ra, khả năng tài chính cũng phải được xác định thông qua dự báo dòng tiền để xác định loại phát triển nào là khả thi nhất, vào thời điểm được triển khai - ông Troy Griffiths nhận xét.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn - Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Tuy nhiên, ở Việt Nam, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh bất động sản dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau... dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía.

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo… Bên cạnh đó, bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh, tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng…; đồng thời, bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Bởi vậy, nếu có kế hoạch sử dụng đất hợp lý thì khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cũng góp phần thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn./.