Theo các dự báo mới nhất, giá nhà tại Seoul có thể tăng 4,2% trong năm tới, trong khi giá thuê theo hình thức jeonse dự kiến tăng 4,7%, cao gần gấp đôi mức tăng trưởng kinh tế quốc gia. Jeonse là hình thức thuê nhà được ưa chuộng tại Hàn Quốc.

Các nhà quan sát thị trường ngày 26/12 cho hay thị trường nhà ở thủ đô Hàn Quốc đang tiến gần năm 2026 trong trạng thái mất cân đối ngày càng rõ nét, khi giá nhà và tiền thuê tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng kinh tế, làm dấy lên lo ngại về một “vách đá nguồn cung” và độ trễ chính sách kéo dài.

 

Thay vì trả tiền thuê hàng tháng cho chủ nhà, người thuê đặt cọc 50-70% giá trị căn nhà. Sau khi hợp đồng hết hạn, quy định là hai năm, chủ nhà sẽ trả toàn bộ tiền cọc cho người thuê. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK) cho biết chỉ số rủi ro thị trường nhà ở tại Seoul đã tăng lên 0,90 – mức cao nhất kể từ khi chỉ số này được công bố năm 2018, phản ánh sự tách rời ngày càng rõ giữa giá nhà và các yếu tố nền tảng của nền kinh tế.

Nguyên nhân chủ yếu được cho là sự sụt giảm mạnh nguồn cung nhà ở. Số căn hộ hoàn thành trên toàn quốc trong năm tới dự kiến chỉ đạt khoảng 250.000 căn, giảm đáng kể so với 342.000 căn của năm nay. Riêng tại Seoul, nguồn cung mới được dự báo chỉ còn khoảng 16.000 căn, bằng khoảng một nửa mức trung bình của ba năm gần đây. Tình trạng này bắt nguồn từ các quyết định cách đây hai đến ba năm, khi tín dụng tài trợ dự án bị thắt chặt và chi phí xây dựng tăng cao khiến nhiều dự án bị đình trệ.

Bên cạnh đó, những bất đồng giữa chính quyền trung ương và chính quyền thành phố Seoul đã làm chậm tiến độ các dự án phát triển, trong khi các biện pháp kiểm soát giao dịch đất đai và khu vực đầu cơ nóng lại vô tình củng cố tâm lý khan hiếm. Dù tín dụng thế chấp bị siết chặt, người mua không cư trú vẫn chiếm tới 24,4% các giao dịch nhà ở tại Seoul.

Áp lực xã hội thể hiện rõ nhất ở thị trường cho thuê, khi nguồn cung jeonse thu hẹp, đẩy người thuê sang hình thức thuê tháng với chi phí ngày càng cao. Hiện tiền thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập trung vị của hộ gia đình bốn người tại Seoul, làm giảm tiêu dùng và trì hoãn việc lập gia đình.

Giới phân tích cho rằng nếu không có sự điều chỉnh chính sách theo hướng thúc đẩy nguồn cung một cách quyết liệt, thị trường nhà ở Seoul có nguy cơ không còn vận hành theo chu kỳ thông thường mà trở thành rào cản dài hạn đối với thế hệ trẻ và sự ổn định xã hội.