Cụ thể, tại Điều 37a của Nghị định 54 quy định cụ thể về giá bán, thuê mua, cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng, theo nguyên tắc bảo đảm “tính đúng, tính đủ” chi phí theo quy định pháp luật.

Theo quy định, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định; trường hợp được ủy quyền, phân cấp thì UBND cấp xã quyết định và phải được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá bán được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng theo pháp luật về xây dựng; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo pháp luật đất đai và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Đối với nhà ở tái định cư theo hình thức thuê mua, giá thuê mua cũng do UBND cấp tỉnh hoặc cấp xã (khi được ủy quyền, phân cấp) quyết định trên cơ sở nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và áp dụng công thức xác định cụ thể.

Với nhà ở cho thuê, giá thuê được xác định bảo đảm bù đắp đầy đủ chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất), thuế GTGT và chi phí bảo trì phân bổ theo thời hạn thu hồi vốn. Thời hạn thu hồi vốn do UBND cấp tỉnh hoặc cấp xã (khi được phân cấp, ủy quyền) quyết định nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật.

Trường hợp mua, thuê mua căn hộ chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Chi phí quản lý vận hành (nếu có) do người mua, thuê, thuê mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành.

Đáng chú ý, Nghị định quy định rõ cách tính giá thuê và thuê mua nhà ở tái định cư theo một công thức cụ thể, nhằm bảo đảm minh bạch và thống nhất trong áp dụng. Theo đó, giá thuê hoặc thuê mua được xác định theo công thức: Gt = (Vđ + Vsdđ + Bt) / 12 x K x (1 + GTGT).

Trong công thức này, Gt là giá thuê hoặc thuê mua cho mỗi mét vuông sử dụng trong một tháng (đồng/m2/tháng). Vđ là toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hằng năm cho từng mét vuông sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Đối với trường hợp thuê mua, khoản chi phí này được trừ đi phần tiền người dân đã thanh toán lần đầu theo hợp đồng.

Tùy theo hình thức đầu tư, cách xác định Vđ có sự khác nhau. Nếu Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng vốn ngân sách hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội làm nhà tái định cư, Vđ được căn cứ vào giá trị quyết toán đã được phê duyệt.

Trường hợp chưa có quyết toán, mức chi phí sẽ dựa trên số liệu được phê duyệt hoặc chi phí thực tế tại thời điểm xác định giá. Nếu Nhà nước mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư, Vđ được tính theo giá mua ghi trong hợp đồng ký với chủ đầu tư.

Còn Vsdđ là giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ hằng năm cho mỗi mét vuông sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư, khoản này được xác định theo bảng giá đất do địa phương ban hành. Nếu mua nhà ở thương mại mà trong giá mua đã bao gồm tiền sử dụng đất, thì không tính thêm khoản này.

Cùng đó, Bt là chi phí bảo trì bình quân hằng năm phân bổ cho mỗi mét vuông sử dụng. Tuy nhiên, đối với hình thức thuê mua, chi phí bảo trì không được tính vào công thức (Bt = 0). Khi đó, người thuê mua có trách nhiệm nộp kinh phí bảo trì theo quy định riêng.

Ngoài ra, K là hệ số điều chỉnh theo tầng đối với căn hộ, được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, bảo đảm tổng hệ số các tầng trong một khối nhà bằng 1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) được áp dụng theo quy định của pháp luật về thuế. Số 12 trong công thức là số tháng trong năm, dùng để quy đổi chi phí năm sang giá thuê theo tháng.

Các chuyên gia nhận xét, việc ban hành Nghị định 54 được kỳ vọng góp phần minh bạch cơ chế xác định giá nhà ở tái định cư, tạo cơ sở pháp lý thống nhất để các địa phương xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.