“Đổi vai” trong các phân khúc nhà ở

Định hướng phát triển mạnh nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà như nhiều năm qua được kỳ vọng sẽ trở thành bước ngoặt tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới. Nếu được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ có cuộc “đổi vai” trong các phân khúc nhà ở.

* Không chạy theo “tăng giá tài sản”

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh dựa trên mô hình tăng giá đất, đầu cơ tài sản và kỳ vọng quy hoạch. Giá nhà liên tục leo thang khiến bất động sản trở thành kênh tích sản phổ biến, trong khi nhu cầu ở thực ngày càng khó được đáp ứng.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng mô hình này đang bộc lộ nhiều hệ lụy như giá nhà vượt xa thu nhập, dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và ngày càng nhiều người trẻ mất khả năng tiếp cận nhà ở.

“Nếu định hướng chuyển mạnh sang quan điểm nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản và lấy nhà cho thuê làm trụ cột thì đây sẽ là cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Khánh nói.

Theo ông Khánh, thị trường thời gian tới sẽ phân hóa mạnh. Những phân khúc tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng như đất nền vùng ven, phân lô xa trung tâm hay các khu đô thị thiếu cư dân thực có thể chịu áp lực lớn nếu chính sách siết đầu cơ được triển khai mạnh hơn.

Ngược lại, các sản phẩm tạo ra dòng tiền ổn định, phục vụ nhu cầu ở thật và gắn với hạ tầng đô thị sẽ có dư địa phát triển dài hạn.

* Nhà cho thuê có thể trở thành trụ cột mới

Theo nhiều chuyên gia, điểm thay đổi quan trọng nhất trong tư duy phát triển nhà ở hiện nay là nhìn nhận lại vai trò của nhà cho thuê.

Trong nhiều năm, chính sách nhà ở tại Việt Nam gần như xoay quanh mục tiêu sở hữu nhà. Điều này tạo áp lực tài chính lớn lên người trẻ, đặc biệt tại các đô thị lớn khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.

Hiện nay, một gia đình trẻ tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh thường có tổng thu nhập khoảng 25-50 triệu đồng mỗi tháng. Theo nguyên tắc tài chính an toàn, chi phí nhà ở không nên vượt quá 35-40% thu nhập. Điều đó đồng nghĩa khả năng chi trả phù hợp chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ khoảng 1,5-3,5 tỷ đồng hoặc thuê nhà trong khoảng 6-12 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, nguồn cung phù hợp với nhóm khách hàng này hiện rất thiếu. Ông Nguyễn Quốc Khánh phân tích, mô hình “mua đất - chờ tăng giá - bán chênh lệch” sẽ dần nhường chỗ cho mô hình khai thác dòng tiền thông qua cho thuê và vận hành tài sản dài hạn.

Đây là hướng đi mà nhiều quốc gia như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Đức đã trải qua trong quá trình phát triển đô thị. Thậm chí, trong 10 năm tới, phân khúc tăng trưởng mạnh nhất có thể là nhà ở cho thuê quanh các khu công nghiệp nhờ làn sóng FDI, tốc độ đô thị hóa công nghiệp và nhu cầu rất lớn từ lực lượng lao động.

Các mô hình như căn hộ công nhân, ký túc xá, serviced apartment, co-living hay đô thị công nghiệp tích hợp được đánh giá có nhiều tiềm năng.

Những địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai hay Long An được xem là các khu vực hưởng lợi lớn nhờ tốc độ tăng dân số cơ học cao và nhu cầu thuê nhà lớn từ chuyên gia, công nhân.

Cũng chính từ câu chuyện nhà ở cho thuê nói chung, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần thay đổi căn bản cách tiếp cận với nhà ở xã hội.

* Thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội

Trong thời gian dài, nhà ở xã hội chủ yếu được triển khai theo tư duy hỗ trợ, nặng về số lượng hơn chất lượng. Không ít dự án nằm xa trung tâm, thiếu hạ tầng xã hội và giao thông kết nối, khiến người dân dù mua được nhà giá thấp nhưng lại phải đánh đổi bằng chi phí sinh hoạt cao hơn.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng điểm yếu lớn nhất của nhiều dự án hiện nay là mới giải được bài toán “có chỗ ở”, nhưng chưa giải được bài toán “sống được”. Nếu người dân mất hàng giờ di chuyển mỗi ngày, thiếu trường học, bệnh viện và không gian công cộng thì đó chưa phải chính sách an cư đúng nghĩa.

Theo các chuyên gia, tư duy mới cần chuyển từ “hỗ trợ, ban phát” sang “bảo đảm quyền an cư” của người dân. Nhà ở xã hội không thể chỉ là những khối nhà giá rẻ, mà phải là môi trường sống đầy đủ tiện ích, an toàn và văn minh.

Điều này đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải được đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, thay vì xây nhà trước rồi bổ sung tiện ích sau. Đặc biệt, nhà ở xã hội cho thuê cần được chú trọng để có thể thành phân khúc chiến lược.

Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Quốc Khánh đề xuất, nếu được hỗ trợ đúng mức về quỹ đất, tín dụng và thuế, nhà ở xã hội cho thuê hoàn toàn có thể trở thành phân khúc chiến lược quốc gia.

Hiện nay, nhiều quỹ đầu tư quốc tế, đặc biệt là các quỹ ESG, quỹ hưu trí từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc có thể quan tâm mạnh tới phân khúc này nếu Việt Nam hoàn thiện được khung pháp lý cho mô hình Build to Rent, REITs và quỹ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, Nhà nước cần giữ vai trò dẫn dắt thay vì phó mặc hoàn toàn cho doanh nghiệp. Các chuyên gia cho rằng Nhà nước phải chủ động quy hoạch quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng kết nối và cải cách thủ tục hành chính trước khi kêu gọi doanh nghiệp tham gia.

Nhà ở xã hội cũng cần được quy hoạch ngay trong tổng thể phát triển đô thị, ưu tiên vị trí gần giao thông công cộng, khu công nghiệp và trung tâm việc làm thay vì tiếp tục bị đẩy ra vùng ven xa xôi.

Ngoài ra, cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn 20-30 năm với lãi suất ổn định cho cả người thuê, người mua và chủ đầu tư; đồng thời có chính sách miễn giảm thuế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp lớn tham gia.

Tuy nhiên, ông Khánh cũng khuyến nghị, rủi ro lớn nhất đối với thị trường bất động sản hiện nay là siết đầu cơ quá nhanh nhưng không tạo đủ nguồn cung nhà cho thuê và tín dụng ưu đãi thay thế. Nếu không có nguồn cung mới, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, doanh nghiệp khó khăn và nợ xấu gia tăng.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, quá trình chuyển đổi cần được thực hiện đúng lộ trình để đưa thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một chu kỳ phát triển mới-  nơi trọng tâm không còn là đầu cơ tài sản mà là khai thác dòng tiền, vận hành đô thị và phục vụ nhu cầu ở thực.

Điều người dân cần không chỉ là một căn hộ giá rẻ mà là cơ hội được sống ổn định, phù hợp với thu nhập và có tương lai trong chính đô thị mà họ đang góp sức tạo dựng mỗi ngày.