Thị trường khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam; trong đó khu vực phía Nam bị ảnh hưởng nặng nề suốt cả quý III của năm 2021.

Để phù hợp với tình hình thực tế, các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện nhiều thay đổi về phát triển sản phẩm nhằm thích ứng trong tình hình mới. Trong số đó, điểm nổi bật là áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian cũng như chi phí trong quá trình thực hiện dự án.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đã ứng dụng công nghệ thực tế ảo trong việc giới thiệu sản phẩm nhà xưởng, đất công nghiệp để giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm trực tuyến khi việc di chuyển xem trực tiếp chưa được thực hiện.

Theo ông Trần Thanh Linh Tuyên, Giám đốc Marketing của Khu công nghiệp Long Hậu, thông qua công cụ ứng dựng công nghệ thực tế ảo sẽ giúp khách hàng hiểu hơn về quy mô dự án, vị trí lô đất, nhà xưởng cho thuế cùng với những tiện ích tại khu công nghiệp. Điều này giúp nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để hiểu rõ hơn về sản phẩm, rút ngắn thời gian quyết định.

Đồng quan điểm, bà Lê Hương Giang Giám đốc Trung tâm xúc tiến đầu tư phía Nam thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư (IPCS) cho rằng, công nghệ này sẽ giúp cho các khu công nghiệp thu hút đầu tư tốt hơn và nhanh chóng lấp đầy diện tích đất công nghiệp, nhà xưởng cho thuê; đặc biệt là các khu công nghiệp hướng tới nhà đầu tư nước ngoài.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê, Công ty TNHH CBRE cho rằng đang có xu hướng dịch chuyển. Xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận của hai trung tâm lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội của các khu công nghiệp cũng như khách thuê ngày càng rõ ràng hơn khi giá thuê đất tại những trung tâm công nghiệp này đang cao hơn gấp đôi các tỉnh thành phụ cận.

Trong khi đó, quỹ đất công nghiệp tại các khu vực trung tâm này không còn nhiều.

Việc dịch chuyển này lại đang có lợi thế bởi kết nối của Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh thành phụ cận được cải thiện đáng kể từ nhiều dự án hạ tầng đang được thi công như cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc và cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam.

Sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản.

Việc mở rộng của doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới - CBRE nhận định.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam nhận xét, các khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE Châu Á Thái Bình Dương, Việt Nam được đánh giá là thị trường quan trọng trong ba năm tới của các chủ đầu tư và khách thuê công nghiệp và kho vận.  Ngoài ra, nhu cầu sản xuất bền vững và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được các khách thuê quan tâm khi xây dựng nhà xưởng mới - bà Thanh dẫn chứng.  

Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối. Theo báo cáo Khảo sát khách thuê Châu Á-Thái Bình Dương của CBRE, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần, trong phạm vị đô thị lớn được dự kiến sử dụng nhiều nhất trong ba năm tới do các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của COVID-19.

Thời gian qua, hoạt động của xưởng và kho xây sẵn vẫn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020. Duy chỉ có hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại.

Thống kê của CBRE trong 3 quý vừa qua cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc gồm: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 78,5%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%, tăng 0,2 điểm phần trăm theo năm.

Xét về quy mô, các giao dịch thuê đất giao động từ 3-25 ha; trong đó, phổ biến là từ 3-5 ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói.

Trong quý III, nhu cầu thuê đất và kho, xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài. CBRE dự báo, thị trường sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển được dỡ bỏ dần trong quý IV. Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch nên giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính trong thời gian tới./.