Từ “mua để sở hữu” sang “thuê để an cư”

Trong bối cảnh đó, định hướng phát triển nhà ở cho thuê được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy chính sách, từ coi nhà ở là tài sản tích lũy sang xem đây là nhu cầu an sinh thiết yếu.

Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về việc xác định nhà ở cho thuê là “trụ cột chiến lược” đang thu hút sự chú ý của giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản. Theo nhiều chuyên gia, đây không đơn thuần là giải pháp cho phân khúc nhà ở xã hội mà còn phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận đối với thị trường nhà ở tại Việt Nam.

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản phát triển dựa trên tâm lý “mua để sở hữu”. Nhà ở không chỉ là nơi ở mà dần trở thành công cụ đầu cơ và tích sản. Hệ quả là giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, trong khi người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ đã tăng mạnh trong vài năm gần đây. Không ít dự án chung cư thương mại có giá hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động. Ngay cả phân khúc được gọi là “vừa túi tiền” cũng trở nên khan hiếm.

Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê được xem là hướng đi giúp thị trường trở về đúng bản chất phục vụ nhu cầu an cư. Theo các chuyên gia, khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp, áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống.

Ở góc độ thị trường, mô hình nhà ở cho thuê còn góp phần hạn chế đầu cơ. Một thị trường bị chi phối bởi tâm lý tích sản sẽ dễ đẩy giá bất động sản tăng vượt giá trị thực, tạo áp lực tài chính kéo dài cho người dân và làm méo mó cung - cầu. Ngược lại, nếu thị trường cho thuê phát triển ổn định, nhà ở sẽ quay lại đúng vai trò là nơi để ở thay vì công cụ kiếm lời.

Định hướng phát triển nhà ở cho thuê cho thấy tư duy chính sách đang dịch chuyển từ mục tiêu “sở hữu bằng mọi giá” sang bảo đảm quyền được sống ổn định, phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Ở nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là xu hướng phổ biến. Tại châu Âu hay một số nền kinh tế châu Á, tỷ lệ người dân thuê nhà ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhiều mô hình nhà ở xã hội được phát triển chủ yếu để cho thuê dài hạn thay vì bán đứt như tại Việt Nam. Điều này giúp duy trì quỹ nhà an sinh bền vững, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và tăng giá quá mức.

Trong khi đó, tại Việt Nam, chính sách nhà ở xã hội nhiều năm qua chủ yếu tập trung vào mục tiêu giúp người dân mua được nhà. Tuy nhiên, mô hình này đang bộc lộ nhiều bất cập.

Người thu nhập thấp - nhóm cần hỗ trợ nhất lại thường không đủ khả năng tài chính để mua nhà, kể cả khi được vay ưu đãi. Ngược lại, một bộ phận có điều kiện kinh tế tốt hơn lại tìm cách “lách” chính sách để tiếp cận quỹ nhà giá rẻ rồi sang nhượng kiếm lời.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đây là sự “lệch pha” điển hình của chính sách nhà ở xã hội. Người đúng đối tượng thì không đủ khả năng mua, còn người có khả năng mua lại không đúng đối tượng.

Theo ông Đỉnh, thực tế tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng người thu nhập thấp đứng tên mua nhà ở xã hội cho người khác để hưởng chênh lệch. Điều này khiến chính sách an sinh bị méo mó và làm thất thoát nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước. Vì vậy, việc chuyển trọng tâm từ “nhà để bán” sang “nhà để ở”, cụ thể là phát triển mạnh mô hình nhà ở xã hội cho thuê, được xem là bước điều chỉnh cần thiết.

“Cách tiếp cận này phù hợp với tinh thần Hiến pháp năm 2013, trong đó nhấn mạnh quyền có nơi ở hợp pháp và trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở, chứ không nhất thiết phải sở hữu nhà”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Không chỉ mang ý nghĩa an sinh, phát triển nhà ở cho thuê còn được xem là công cụ điều tiết thị trường bất động sản. Khi Nhà nước chủ động tạo lập quỹ nhà cho thuê với giá hợp lý, áp lực dồn lên phân khúc nhà thương mại sẽ giảm bớt. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn đang tăng nhanh hơn nhiều lần tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Tuy nhiên, để mô hình nhà ở cho thuê phát triển quy mô lớn không phải là điều dễ dàng. Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp tư nhân chỉ thực sự mặn mà với nhà ở xã hội cho thuê nếu có cơ chế ưu đãi đủ mạnh.

Theo ông Quê, với đặc thù lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài, doanh nghiệp khó đạt hiệu quả tài chính nếu vẫn phải vay vằng với lãi suất thương mại. Nếu lãi suất khoảng 3% một năm thì doanh nghiệp vẫn rất khó cân đối dòng tiền vì tiền thuê nhà không đủ bù chi phí vốn.

Từ thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia bằng tinh thần trách nhiệm xã hội sẽ khó tạo chuyển biến lớn. Muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo.

Điều đó đồng nghĩa với việc khu vực công phải tham gia sâu hơn từ khâu quy hoạch quỹ đất, đầu tư hạ tầng cho tới thiết kế cơ chế tài chính và tín dụng ưu đãi. Đây vốn là lĩnh vực lợi nhuận thấp nhưng mang tính an sinh cao nên khó có thể hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường.

Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 và Chính phủ cho phép thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được xem là bước đi quan trọng nhằm hiện thực hóa định hướng này. Theo kỳ vọng của các chuyên gia, nếu được vận hành hiệu quả, quỹ sẽ trở thành công cụ tài chính chủ lực để phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn với giá phù hợp cho người thu nhập trung bình và thấp.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao, việc chuyển từ tư duy “mua để sở hữu” sang “thuê để an cư” không chỉ là giải pháp trước mắt cho bài toán nhà ở, mà còn là bước tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.