Các chuyên gia và cư dân đang sinh sống ở các chung cư có tranh chấp đều bày tỏ hy vọng, Chỉ thị số 29/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư sẽ như một giải pháp mạnh để xử lý dứt điểm tình trạng vi phạm của chủ đầu tư cũng như những bất cập, hạn chế hiện nay.

* Tranh chấp chung cư, người dân chịu thiệt

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, khi tranh chấp chung cư xảy ra thì đa phần cư dân vào thế yếu. Đơn cử như trong quy định trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng với cư dân thì phải đăng ký Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) và được phê duyệt.

Tuy nhiên, với nhiều điều khoản có lợi cho mình nên nhiều chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để bỏ qua bước này bởi thực tế với mức phạt tối đa chỉ 50 triệu đồng không đủ sức “răn đe” đối với chủ đầu tư những dự án hàng nghìn tỷ đồng.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc mua bán chung cư hiện nay chưa đạt được tính chất của một thị trường chuyên nghiệp. Chủ đầu tư thì chây ỳ, không làm đúng cam kết, trong khi khách hàng cũng “mù mờ” trong ký kết hợp đồng với chủ đầu tư nên gặp nhiều thiệt thòi.

Đồng quan điểm, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Chủng, Trưởng Ban Chất lượng, Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên Cục trưởng Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, trước hết phải xử lý được những gì không minh bạch, sòng phẳng trong hợp đồng mua bán. Cư dân cần phải xem lại hợp đồng mua bán đã thực sự chuẩn, bình đẳng và rõ ràng đối với người mua chưa; có cần bổ sung gì thêm hay bỏ bớt điều khoản gì đi không?

Sau này tất cả tranh chấp khi xử lý đều căn cứ vào hợp đồng mua bán. Nhiều khi người mua thì lơ là, chủ đầu tư thì tối đa hóa lợi ích, chính quyền thì không can thiệp nên dễ xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn cho.

Trên thực tế nhiều khi chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc tranh chấp là họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt.

* Sẽ khởi tố các chủ thể vi phạm nghiêm trọng

Kiểm tra hàng loạt dự án có khiếu kiện thời gian qua cho thấy, nguyên nhân của tình trạng tranh chấp chung cư xảy ra một phần do một số quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở năm 2014.

Một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng. Một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật. Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường xuyên, kịp thời, chưa triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật của một số chủ thể còn hạn chế...

Để khắc phục kịp thời những tồn tại, hạn chế này, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; trong đó, có Hà Nội kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật…

Theo ý kiến của các chuyên gia và người dân, để triển khai thực hiện hiệu quả Chỉ thị này, các cơ quan chức năng cần sớm sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các bên.

Cùng đó, ban hành chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm; sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng...

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ nay đến cuối tháng 10/2018, Sở sẽ hoàn thành việc kiểm tra, kết luận rõ những sai phạm tại 71 dự án có tranh chấp, khiếu kiện. Song, bên cạnh sự quyết liệt của đơn vị chức năng, Sở Xây dựng mong muốn sự vào cuộc mạnh mẽ, kiên quyết của chính quyền các quận, huyện, thị xã.

“Việc vào cuộc quyết liệt của các địa phương sẽ hạn chế sự vi phạm của các chủ đầu tư”, ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh.

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản nêu rõ, đối với các chung cư thương mại chưa thành lập Ban quản trị, không có kinh phí bảo trì..., UBND các quận, huyện phải kiểm tra, đôn đốc xử lý.

Bên cạnh đó, thành phố yêu cầu các địa phương xây dựng phương án và tổ chức thực hiện đối với các chung cư chưa đủ điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư và những nội dung này phải báo cáo Sở Xây dựng để kiểm tra, hướng dẫn.

Đáng chú ý, thành phố chỉ đạo các sở, ngành lập danh sách theo dõi các khu chung cư xảy ra tranh chấp khiếu kiện báo cáo UBND thành phố để thành phố xem xét năng lực nhà đầu tư khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không được đề xuất giới thiệu địa điểm cho các nhà đầu tư có tên trong danh sách theo dõi nói trên.

Là một địa phương có rất nhiều dự án nhà chung cư đã và đang đi vào hoạt động, ông Nguyễn Quang Hiếu, Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai cho biết, hiện nay trên địa bàn quận đang tồn tại loại hình Ban quản trị tòa nhà do cư dân lập ra.

Tuy nhiên, bên cạnh một số Ban quản trị hoạt động có hiệu quả, bảo vệ được quyền lợi của cư dân thì vẫn còn không ít thành viên trong Ban quản trị tòa nhà năng lực chưa đáp ứng được kỳ vọng của cư dân.

Trong khi đó, Ban quản trị lại quản lý số tiền khá lớn, dẫn tới trong quá trình thực thi nhiệm vụ còn có sự chưa rõ ràng, minh bạch. Hơn nữa, một số thành viên trong Ban quản trị tuổi cao, khi tham gia giải quyết công việc chung của tòa nhà thường bị con cháu ngăn cản vì lo sức khỏe không đảm bảo nên cũng làm việc cầm chừng.

“Để quản lý chung cư tốt hơn, cư dân hoặc chủ đầu tư có thể thuê hoặc tổ chức đấu thầu rộng rãi để chọn ra một đơn vị độc lập, có đủ năng lực chuyên môn, có tư cách pháp nhân để quản trị tòa nhà. Qua đó, chủ đầu tư và người dân giữ vai trò giám sát hoạt động của đơn vị đó xem có làm đúng chức năng nhiệm vụ theo thỏa thuận, cam kết hay không. Mặt khác, khi có đơn vị độc lập đủ tư cách pháp nhân, chính quyền phường, quận cũng dễ dàng xử lý khi đơn vị có những sai phạm trong quá trình thay mặt chủ đầu tư, người dân giải quyết công việc", ông Hiếu đề xuất.

Đại diện lãnh đạo Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, Bộ đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư. Nhưng hiện ở một số vấn đề hết sức cụ thể luật chưa điều chỉnh hết được thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi như nhau.

Có thể thấy, với những chỉ đạo, đề xuất mang tính cụ thể, kiên quyết trên, cư dân đang rất mong mỏi những mâu thuẫn trong tranh chấp chung cư sẽ sớm được giải quyết dứt điểm, trả lại môi trường sống yên lành cho cư dân.

Đồng thời, sẽ dần tạo được niềm tin, sự an tâm cho người dân khi có dự định mua nhà chung cư, qua đó góp phần bảo đảm đời sống dân sinh, an toàn xã hội trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung./.

>>> Tranh chấp chung cư – Bài 1: Từ sự tối đa hoá lợi ích của chủ đầu tư