Tuy nhiên, khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay là vốn, các yếu tố cung - cầu, vấn đề liên quan về thủ tục, pháp lý cần được tháo gỡ để từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đón cơ hội phục hồi.

Đây là vấn đề được các chuyên gia, nhà quản lý, đông đảo các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước đặc biệt quan tâm tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản 2024 với chủ đề "Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi" do Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phối hợp cùng Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 29/5.

* Hướng đến minh bạch, an toàn, lành mạnh

Theo bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, hiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản còn nhiều điều khoản chồng chéo khiến doanh nghiệp gặp không ít khó khăn. Các chính sách cũng tác động lớn khiến nhiều dự án chậm trễ; trong đó, Tập đoàn Trung Thủy có dự án đã 8 năm qua nhưng vẫn chưa bán được bởi hiện chưa được định giá hoặc 2 khu đất của doanh nghiệp đưa vào làm nhà ở xã hội cũng gặp không ít khó khăn khi triển khai thực hiện.

"Về cơ bản, một dự án được triển khai thì tiền sử dụng đất chiếm 40%, giá xây dựng tối đa từ 25-30 triệu/m2 ai cũng tính được. Tuy nhiên, giá căn hộ hay nhà riêng lẻ tăng còn phục thuộc vào nhiều yếu tố chứ không hẳn do doanh nghiệp đẩy giá lên… Hiện, doanh nghiệp, nhà đầu tư đang trong vòng lẩn quẩn về vấn đề pháp lý để hoàn thiện, vốn vay, lãi suất", bà Thủy chia sẻ.

Bà Thủy cũng cho biết, câu chuyện pháp lý không chỉ là duy nhất, nhất là khi các chính sách nhà nước đang dần hoàn thiện là một tín hiệu tích cực mà còn đòi hỏi từ phía các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự nhìn lại, tự cơ cấu để chọn con đường phù hợp với xu thế mới, để duy trì, đón cơ hội phục hồi.

"Để thị trường bất động sản có "gam màu hồng" tươi sáng, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần làm đúng chức năng của mình, phải bình tĩnh nhìn lại để chọn giải pháp vượt khó mà đừng làm bất ổn thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý nhà nước cần triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn về pháp lý; các tổ chức tín dụng cần đồng hành, chia sẻ cùng doanh nghiệp bất động sản…", bà Thủy chia sẻ.

Cũng theo bà Thủy, hiện, nhiều người mua bất động sản làm tài sản để dành cho thế hệ sau, chính vì thế khi thực hiện chính sách căn hộ có giá trị 50 năm đã khiến họ chuyển kênh đầu tư vào đất nền và từ đó tạo ra khu đô thị "ma" bởi không ai ở. Do vậy, các chính sách liên quan đến đất đai, bất động sản cần hướng đến giá trị thật cho người Việt Nam. Đó cũng là vấn đề giá đất, khung pháp lý trách chồng chéo, để thị trường bất động sản tự tìm con đường ra mà không cần phải tô màu "hồng"…

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, hiện, các vướng mắc về thủ tục pháp lý đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, rất cần sự nỗ lực từ nhà quản lý, các nhà làm chính sách, sự linh hoạt của các ngân hàng hỗ trợ nguồn vốn, lãi suất cùng với sự năng động của các nhà đầu tư, doanh nghiệp để thị trường bất động sản phục hồi phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA), thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chính sách cùng với việc thành lập các tổ công tác chuyên trách tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Mới đây, Chính phủ cũng đã đồng ý với đề xuất đẩy thời gian có hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/7/2024, thay vì ngày 1/1/2025 đã cho thấy thị trường bất động sản dần có những thay đổi tích cực.

"Việc 3 bộ luật trên có hiệu lực sớm hơn được các chuyên gia đánh giá là một bước đi quan trọng trong nỗ lực củng cố chất lượng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt nhiều khó khăn; đồng thời, việc thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội cùng các văn bản hướng dẫn liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản lâu nay trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh", ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Châu, các quy định mới sẽ có tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi. Đây cũng là nhóm giải pháp quan trọng Chính phủ nỗ lực tháo gỡ trong hai năm qua, bên cạnh nhóm giải pháp liên quan đến thanh khoản, dòng tiền cho thị trường.

* Tín dụng bất động sản khởi sắc

Trong bối cảnh các nhà quản lý đang nỗ lực thúc đẩy nhanh sự thay đổi về mặt pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang tìm cách đón đầu cơ hội phục hồi. Vấn đề được các doanh nghiệp, nhà đầu tư đặt ra là những giải pháp phù hợp, hiệu quả giúp khơi thông dòng tiền trên thị trường và định hướng sản phẩm phù hợp hơn trong chu kỳ phát triển mới.

Liên quan đến vấn đề này, ông Hoàng Huy, Giám đốc Phòng Nghiên cứu khách hàng tổ chức, khối phân tích, Công ty Chứng khoán Maybank chỉ ra các thách thức vẫn hiện hữu, từ câu chuyện thanh khoản thị trường trái phiếu, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản, tình trạng mất cân đối cung cầu sản phẩm...

Để tháo gỡ những khó khăn trước mắt, ông Huy đề xuất, tín dụng ngân hàng cần linh hoạt, đồng hành cùng những khó khăn của doanh nghiệp; doanh nghiệp tập trung đàm phán gia hạn trái phiếu dù đó là giải pháp tình thế. Về lâu dài Chính phủ cần có những chính sách phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, minh bạch…

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh cho biết, tính đến hiện nay, hoạt động tín dụng lĩnh vực bất động tại địa phương đã và đang có xu hướng tăng trưởng gắn liền với những chuyển biến tích cực hơn từ thị trường này.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 4/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh đạt khoảng 981.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 33% tổng dư nợ tín dụng bất động sản cả nước và tăng 1,61% so với cuối năm 2023; trong đó, lĩnh vực cho vay mua nhà và cho vay khu công nghiệp có mức tăng trưởng cao nhất.

"Điểm nổi bật của tín dụng lĩnh vực bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh thời gian gần đây là gắn liền với những chuyển biến tích cực thực tế từ các phân khúc thị trường và sự phục hồi của từng loại hình bất động sản; trong đó, ngày càng nhiều tổ chức tín dụng quan tâm và dành mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp đối với các hoạt động cho vay mua nhà để ở, xây và sữa chữa nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất để xây nhà ở… Điều này khiến tỷ trọng các khoản vay bất động sản với mục đích sử dụng chiếm tới 68% tổng dư nợ cho vay bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh trong 4 tháng vừa qua"", ông Nguyễn Đức Lệnh chia sẻ.

Riêng phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, ông Nguyễn Đức Lệnh cho biết cũng có mức tăng trưởng mạnh 9,3% so với cuối 2023, đạt khoảng 44.600 tỷ đồng. Điều này cho thấy, chính sách lãi suất thấp không chỉ hỗ trợ cho doanh nghiệp, người dân vay vốn mua sắm nhà ở mà cũng đã kích thích mở rộng và phát triển các hoạt động đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp... đồng thời khẳng định, sự hồi phục của thị trường đã kích thích các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng vào các phân khúc nhà, đất có nhu cầu vốn và tiềm ẩn ít rủi ro.

Cùng quan điểm, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Khu công nghiệp Việt Nam tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu mới tích cực từ cả góc độ pháp lý và giao dịch thị trường, mang đến kỳ vọng về sự phục hồi rõ rệt hơn; trong đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp gần như đứng ngoài chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản mà còn có đà tăng trưởng ấn tượng.

Tính từ đầu năm đến nay, thu hút đầu tư nước ngoài của cả nước tương đương 8 tỷ USD (tăng 28% so với cùng kỳ năm 2023); trong đó 20% vốn đầu tư nước ngoài vào kênh bất động sản. "Điều này cho thấy bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục khẳng định là điểm đến lý tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là thị trường phân khúc này lành mạnh, cơ chế hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng thuận lợi…", ông Minh chia sẻ.

Năm 2024 được coi là năm bản lề cho sự phục hồi khi các giải pháp tháo gỡ đã có một thời gian tiếp cận thị trường, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua rồi; đồng thời, kỳ vọng về môi trường pháp lý thay đổi, đặc biệt là các luật liên quan có hiệu lực đang tạo ra kỳ vọng cho chu kỳ phục hồi của bất động sản; sự năng động của doanh nghiệp, linh hoạt của ngân hàng và các yếu tố thuận lợi cung - cầu để thị trường bất động sản phục hồi một cách bền vững...