Nhà ở vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”

Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa xuân diễn ra ngày 15/3 tại Hà Nội, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ông Bình dẫn chứng, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên thêm 20-30% và đang ở mức 2 tỷ - 2,4 tỷ đồng/căn.

Theo ông Bình, sau 2 năm chống chọi với dịch COVID-19, thế giới trải qua nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, nhiều nước trên thế giới gặp khủng hoảng về nhà ở, chứ không chỉ riêng Việt Nam. Các quốc gia và vùng lãnh thổ Mỹ, châu Âu; trong đó có nhiều quốc gia mạnh như Đức hay Trung Quốc đều đang đối mặt với vấn đề này.

Bất kỳ quốc gia nào cũng đều đặt mối quan tâm đến nhà ở, việc làm, y tế và giáo dục; trong đó, nhà ở là vấn đề rất quan trọng, không chỉ giải quyết nhu cầu ở của người dân, mà còn ảnh hưởng đến nhiều vấn đề xã hội khác – ông Bình phân tích.

Chính vì vậy, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, theo ông Đoàn Văn Bình, về quan điểm nhà ở vừa túi tiền, hiện vẫn chưa có một tên gọi cụ thể cho phân khúc nhà ở này mà đang gọi theo tiếng Anh là Affordable housing. Do đó, cần tách bạch 2 khái niệm nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại. Còn nhà ở xã hội đã có chính sách riêng.

Trong Hội nghị tại triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024 tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô do Thủ tướng chủ trì ngày 14/3, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất cho phép nhà có giá 35 triệu đồng/m2 (khoảng 3,5 tỷ đồng) được phép tiếp cận gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Bởi dù gói 120.000 tỷ đồng hướng tới tạo lập một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhưng lãi suất 8,2%/năm rõ ràng còn rất cao so với thu nhập của người dân. Trong khi đó, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là cũng vấn đề nóng cần được quan tâm giải quyết – ông Bình đề xuất.

Liên quan đến nhà ở xã hội, ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán vẫn còn rất phức tạp.

“Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai” – ông Hải chia sẻ.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra. Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Viết Hải phân tích, một số yếu tố then chốt như những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý… vẫn chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Bởi vậy, theo ông Hải đề xuất, sau khi các nhà đầu tư đấu thầu dự án đều phải đóng tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất có thể đóng trước hoặc đóng sau nhưng không có ưu đãi về quyền sử dụng đất cũng như ưu đãi về thuế VAT, ưu đãi tín dụng. Mà các ưu đãi đó có thể tính sau. Người mua nếu đủ các điều kiện ưu đãi của Nhà nước thì Nhà nước sẽ thu của nhà đầu tư và trả lại cho người mua.

Hiện nay vẫn có những dự án quy mô 4-5 ngàn căn nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư.

Ngoài việc dành nguồn lực tài chính hữu hạn cho mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng, có thể tập trung vào giải pháp phi tài chính để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nhưng muốn vậy cũng cần xác định tiêu chí và “luật hóa” nhà ở vừa túi tiền; xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở có diện tích nhỏ và trung bình; tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền (chiếm đa số) trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm và giai đoạn, để các địa phương có định hướng triển khai.