Nguồn cung căn hộ mở bán mới thấp hơn so với dự kiến

Theo Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong 9 tháng của năm 2022 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh.

Thống kê của CBRE cho thấy, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong năm 2022 dự kiến sẽ đạt khoảng 18.000 - 20.000 căn, thấp hơn so với mức dự báo trước đây của CBRE do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau. Với khối lượng nguồn cung mới ở ngưỡng tương đối hạn chế, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm nay.

Cụ thể, trong 3 quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% theo năm; trong đó, riêng quý III ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% theo năm. Trong số đó có 59% sản phẩm mở bán mới trong quý III đến từ các dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội, tiếp theo khu vực phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.

Các chuyên gia của CBRE nhận định, một số yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề trở ngại trong cấp phép... vẫn tiếp diễn. Cùng đó, bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực cũng có nhiều biến động khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong 9 tháng vừa qua cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch.

Tính theo phân khúc, trong quý III, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán với số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 67%. Trong 9 tháng, thị trường tiếp tục chứng kiến sự chuyển dịch khi sản phẩm căn hộ cao cấp chiếm khoảng 59% nguồn cung mở bán mới trong quý.

Doanh số bán hàng duy trì ở ngưỡng khả quan, đạt 3.624 căn trong quý III vừa qua. Mặc dù thấp hơn 2 quý trước đó nhưng doanh số trong quý III vẫn cao hơn 22,2% so với cùng kỳ năm trước – thời điểm thị trường bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạn chế để chống dịch COVID-19.

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý III ghi nhận trung bình ở mức 1.896 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

CBRE nhận định, trong hơn hai năm trở lại đây, với việc nguồn cung mới hàng năm ở ngưỡng vừa phải, các khu vực khác nhau tại thành phố Hà Nội lần lượt nâng cấp định vị và tăng giá. Tiêu biểu là khu vực quận Từ Liêm hay huyện Gia Lâm - nơi tập trung các khu đô thị lớn có mức giá sơ cấp trung bình hiện tại cao hơn từ 62-82% so với thời điểm trước dịch COVID-19.

Hiện giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường ghi nhận ở mức 1.341 USD/m2, cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước; trong đó, các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ ghi nhận mức tăng từ 8-16% theo năm. Đây cũng là quý thứ 3 liên tiếp thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên - cao hơn giai đoạn trước; trong khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm.

Các chuyên gia dự báo, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024 đối với phân khúc căn hộ chung cư.

Còn với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong quý III đã có 4.918 căn từ 10 dự án được mở bán mới, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire. Các sản phẩm mở bán mới trong quý này phần lớn thuộc các dự án có định vị cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes và Bitexco. Do đó, mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất - tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cùng đó, giá bán nhà đất thứ cấp quý III cũng tiếp tục đà tăng với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.

Dự kiến, trong năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mở bán mới đạt gần 11.000 căn, cao gấp 2-3 lần mức mở bán mới điển hình trong giai đoạn từ 2017 đến 2021. Sau 2 quý gần đây đã ghi nhận nguồn cung đáng kể từ dự án Vinhomes Ocean Park 2, thị trường quý IV cuối năm nay sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới từ dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown Đại An thuộc tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội về phía Tây Nam cũng được phát triển bởi Vinhomes.

Các dự án siêu sang đang có giá sơ cấp trung bình trên 12.000 USD/m2; hạng sang từ 4.000 đến dưới 12.000 USD/m2; dự án cao cấp giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến dưới 4.000 USD/m2; phân khúc trung cấp có giá từ 1.000 đến dưới 2.000 USD/m2 và dự án bình dân duy trì mức giá dưới 1.000 USD/m2.

Nhìn chung, thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm các điều kiện vay chặt hơn và lãi suất cao sẽ gia tăng áp lực lên nguồn cung mới trong thời gian tới, đặc biệt khi giá bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng cao trong vài năm trở lại đây./.