Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, mặt bằng giá nhà đất “khu Đông” vẫn ổn định, giữ nguyên mức giá đã tăng do “ăn theo” quy hoạch thành lập thành phố Thủ Đức giai đoạn từ cuối năm 2020 đến nay, thậm chí nhiều nhà đất giảm giá sâu từ 1 - 2 tỷ đồng, nhưng vẫn không bán được. Sức thanh khoản thị trường nhà ở khu Đông đang chững lại.

Giảm giá sâu vẫn ít người mua 

Thực tế giá bất động sản khu Đông Tp. Hồ Chí Minh tăng cao trong thời gian qua là do việc thành lập thành phố Thủ Đức chứ không phải do yếu tố giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hơn 1 năm trở lại đây, mặt bằng giá thị trường tại khu Đông đã được giới cò đất, các công ty môi giới, thậm chí chủ sở hữu “thổi” lên từ 40 – 50 triệu đồng/m2 lên 80 – 90 triệu đồng/m2 đất nền. Tương tự, giá căn hộ được đẩy lên từ 45 triệu đồng/m2 lên từ 50 – 60 triệu đồng/m2.

Đơn cử, “ăn” theo quy hoạch thành phố Thủ Đức, căn nhà mặt tiền đường Lê Lợi, phường Hiệp Phú, thành phố Thủ Đức có kết cấu 1 trệt 3 lầu, diện tích 58m2, từ nhiều tháng nay được rao bán với giá 12 tỷ đồng nhưng không ai mua. Sau đó, chủ nhà và cò đất “giảm giá” xuống còn 10,9 tỷ đồng nhưng cũng không bán được và đang cho thuê 20 triệu đồng/tháng.

Tương tự nhà mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thành phố Thủ Đức có diện tích 174m2 giảm từ 17 tỷ đồng xuống còn 15 tỷ đồng cũng chưa có người mua. Chung tình cảnh này, dãy nhà trọ (có 6 phòng cho thuê) mặt tiền đường 11, Tăng Nhơn Phú B, thành phố Thủ Đức có diện tích 98m2 mặc dù giảm từ 5,2 tỷ đồng xuống còn 4,2 tỷ đồng nhưng cũng chưa bán được.

Thậm chí cò đất tung thông tin “do cuối năm kinh doanh kẹt vốn, cần bá gấp” căn nhà đường Bát Nàn, phường Thạnh Mỹ Lợi (sát bên Đảo Kim Cương), thành phố Thủ Đức có diện tích 100m2 với giá 4,23 tỷ đồng nhưng vẫn chưa ai mua và đang cho thuê 30 triệu đồng/tháng. Biệt thự vườn rộng 245m2 khu vực đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, thành phố Thủ Đức giảm giá bán từ 8 tỷ đồng xuống còn 6,5 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có người mua.

Ngay tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá bán căn hộ cao cấp cũng không có sự tăng giá đột biến, không “ăn theo” 2,4 tỷ đồng/m2 giá đất Thủ Thiêm như trong đợt đấu giá vừa qua. Đơn cử, giá căn hộ Sala Sarimi (thuộc khu đô thị Sala thành phố Thủ Đức) được trang canhosala.net rao bán với giá từ 7,5 – 13 tỷ đồng/căn tùy diện tích (từ 88m2 trở lên) và số lượng phòng ngủ, view công viên, hồ bơi (đơn giá từ 88 triệu đồng/m2).

Căn hộ dự án Theriverthuthiem cũng chỉ có giá từ 6.000 USD/m2 (diện tích căn hộ từ 57 – 185m2), căn hộ The Sun Avenue đường Mai Chí Thọ, phường An Phú có giá 41 triệu đồng/m2 đối với căn có 1 phòng ngủ. Dự án căn hộ cao cấp khác kế cận khu đô thị mới Thủ Thiêm như Define có giá bán dao động từ 5.000 – 5.500 USD/m2.

Tương tự, biệt thự đường Trần Não, phường Bình An (thành phố thủ Đức) được trang batdongsan.com.vn rao bán với giá 159 tỷ đồng (giá 121,8 triệu đồng/m2), biệt thự khu Compound Trần Não diện tích 230m2 được rao bán 35 tỷ đồng/m2 (giá 152,2 triệu đồng/m2), nhà có diện tích 128m2 Trần Não có giá 17,5 tỷ đồng/m2 (136,7 triệu đồng/m2)… , biệt thự 230m2 Trần Não có giá 35 tỷ đồng/m2 (152,2 triệu đồng/m2). Như vậy, giá đất khu vực đường Trần Não sát cạnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng chỉ dao động từ 120 – 200 triệu đồng/m2, khác với những đồn thổi gần đây khi cho rằng giá đất khu Đông tăng cao sau vụ đấu giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Nhiều hệ lụy

Do nhu cầu công việc và gia đình, anh Nguyễn Quang Thuận, công chức ngành bảo hiểm xã hội từ hơn 1 năm nay cầm trong tay hơn 1 tỷ đồng mệt mỏi đi tìm căn hộ tại khu Đông. Khi “gom” đủ gần 2 tỷ đồng thì giá căn hộ tại đây lại tăng lên từ 2,3 – 2,5 tỷ đồng khiến anh Thuận không thể có được một chỗ an cư như mong muốn.

Anh Nguyễn Quang Thuận chỉ là một trong rất nhiều người mua nhà ở Tp. Hồ Chí Minh đang trong cuộc “rượt đuổi” nhà ở căng thẳng mà tỷ lệ thành công vô cùng hiếm hoi. Theo một số chuyên gia bất động sản, việc cò đất, chủ đất, đơn vị môi giới dự án cố tình “thổi thêm” giá nhờ thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ phản tác dụng. Thực tế đó chỉ là giá ảo, người mua rất ít, thậm chí ít ai bỏ ra khoảng 10 tỷ đồng để sở hữu 1 căn hộ chỉ có 2 phòng ngủ ở khu vực thành phố thủ Đức.

Chỉ có giới đầu cơ tự nhau “đạo diễn” giá đất, giá căn hộ để kiếm lời. Điều này gây hệ lụy rất lớn là người mua có nhu cầu thực để ở, đặc biệt người có thu nhập thấp, trung bình, công chức, viên chức nhà nước không tiếp cận được, trong khi bất động sản không bán được, bán chậm dẫn tới tồn kho, bỏ hoang, lãng phí, làm xấu diện mạo đô thị.

Hiện nay, dọc tuyến đường Lò Lu, Nguyễn Xiển… thành phố Thủ Đức, nhiều khu đất được phân lô, mặc dù đã có chủ nhưng bỏ hoang từ nhiều năm nay do việc “xáo xào” giá bán kiếm lời. Một số căn hộ dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng trống người ở, nhiều dự án căn hộ cao cấp dọc Xa lộ Hà Nội, Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Xí… không đỏ điện mỗi khi đêm xuống vì chưa có người ở hoặc thuê mướn.

Anh Nguyễn Văn Tuấn, môi giới nhà đất khu vực thành phố Thủ Đức cho biết, từ khi dịch COVID-19 được kiểm soát, không còn giãn cách xã hội, Tp. Hồ Chí Minh trở lại bình thường mới (từ đầu tháng 10/2021), đặc biệt nắm bắt tâm lý cuối năm người dân có lượng tiền mặt cao, mua bất động sản, nhiều chủ nhà, đất có nhu cầu bán đã chủ động hạ giá từ 1 - 2 tỷ đồng/sản phẩm đối với sản phẩm có giá trị trên 14 tỷ đồng nhưng vẫn không bán được.

Chưa kể sau thời gian dịch COVID-19 đã khiến việc mua bán nhà ở ế ẩm. Một số “cò đất” đã phải đổi nghề, đi làm công ty, bán cà phê hoặc buôn bán hàng online.

Theo chia sẻ của đại diện một chủ đầu có dự án gần kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp này đang bồi thường (đạt hơn 90%) để làm dự án khu dân cư nhưng với việc giá đất 2,4 tỷ đồng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được xác lập trong phiên đấu giá vừa qua đã tác động đến tâm lý so bì đối với người có đất bị thu hồi.

Hệ lụy mở rộng dễ thấy là ở những dự án thương mại, doanh nghiệp tự thương lượng với người dân, việc đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn, kéo dài hơn./.

>>>Tân Hoàng Minh bỏ cọc, "khu đất vàng Thủ Thiêm" sẽ thuộc về ai?