Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu gián đoạn, chi phí gia tăng và tình trạng thiếu hụt lao động, các doanh nghiệp vận hành kho bãi và logistics đang đẩy nhanh việc ứng dụng tự động hóa, trí tuệ nhân tạo và dịch vụ logistics bên thứ ba. Tại Việt Nam, nền tảng kinh tế được cải thiện, hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng dòng vốn đầu tư nước ngoài ổn định đang thúc đẩy quá trình chuyển dịch sang các hoạt động công nghiệp có giá trị cao hơn.

*Bước vào giai đoạn mới

Với nền tảng kinh tế vững chắc hơn và cơ cấu công nghiệp ngày càng đa dạng, Việt Nam đang chuyển dịch từ mô hình sản xuất dựa trên chi phí sang mở rộng quy mô, ứng dụng công nghệ và gia tăng giá trị. Xu hướng này ngày càng thể hiện rõ ở nhiều ngành công nghiệp chủ chốt.

Từ những dấu ấn trong năm 2025, hoạt động sản xuất duy trì đà tăng trưởng, với sản xuất công nghiệp tiến gần mức hai chữ số. Đồng thời, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn duy trì ổn định bất chấp những biến động của kinh tế toàn cầu. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, những diễn biến này cho thấy hệ sinh thái công nghiệp tại Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện, hạ tầng được cải thiện và khung pháp lý rõ ràng. Khi hoạt động sản xuất trở nên tinh vi hơn, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp hiện đại, hệ thống phân phối và năng lực chuỗi cung ứng cũng gia tăng để hỗ trợ giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Theo Savills Việt Nam, phát triển hạ tầng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong quá trình chuyển đổi công nghiệp của Việt Nam. Tại khu vực phía Bắc, hoạt động công nghiệp trong các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất giá trị cao đang được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư liên tục vào cảng biển, đường cao tốc và mạng lưới logistics. Tại khu vực phía Nam, các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Việc hoàn thiện các tuyến giao thông trọng điểm sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng và nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa giữa các thị trường.

Bên cạnh hạ tầng vật lý, đầu tư vào hạ tầng số cũng đang được đẩy mạnh. Các trung tâm dữ liệu, hệ thống trí tuệ nhân tạo và kết nối kỹ thuật số ngày càng trở thành yếu tố không thể thiếu trong hoạt động công nghiệp hiện đại, hỗ trợ các quy trình sản xuất tiên tiến và quản lý chuỗi cung ứng hiệu quả hơn.

Theo Savills World Research, các doanh nghiệp vận hành kho bãi trên thế giới đang phải thích ứng với môi trường ngày càng phức tạp, chịu tác động từ căng thẳng địa chính trị, sự thay đổi trong chính sách thương mại và các rủi ro liên quan đến biến đổi khí hậu. Đồng thời, áp lực lạm phát và tăng trưởng kinh tế chậm lại buộc doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả hoạt động trong khi vẫn kiểm soát chi phí.

Vận hành kho bãi đang chịu áp lực lớn từ những biến động này. Doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng thiếu lao động, chi phí nhân công gia tăng và áp lực ngày càng lớn trong việc xây dựng chuỗi cung ứng có khả năng chống chịu tốt hơn. Để thích ứng, nhiều doanh nghiệp chuyển sang sử dụng dịch vụ logistics của bên thứ ba (3PL) nhằm tăng tính linh hoạt, giảm độ phức tạp trong vận hành và tối ưu chi phí.

Song song đó, các áp lực này cũng thúc đẩy việc ứng dụng tự động hóa và trí tuệ nhân tạo (AI) trong vận hành kho bãi. Các giải pháp như robot, hệ thống lưu trữ tự động và quản lý tồn kho bằng AI giúp giảm phụ thuộc vào lao động thủ công, nâng cao độ chính xác và cải thiện hiệu quả vận hành.

*Mở rộng quy mô

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố trong năm 2026. Việc triển khai hạ tầng sẽ mở ra các cụm công nghiệp mới, trong khi các chính sách hỗ trợ các ngành giá trị cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư chất lượng. Đồng thời, năng lực số của Việt Nam cũng đang mở rộng, với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu hướng tới quy mô lớn.

Những yếu tố này đang góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực, khi quốc gia này tiếp tục chuyển dịch sang các hoạt động sản xuất tiên tiến và chuỗi cung ứng ngày càng ứng dụng công nghệ. Ông John Campbell cho rằng: Trọng tâm của quá trình chuyển đổi này là xu hướng mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng, được thúc đẩy bởi sự đồng bộ giữa hạ tầng, công nghệ, nguồn nhân lực và chính sách. Trong tương lai, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ đến từ các ngành có giá trị cao, phụ thuộc vào nguồn năng lượng ổn định, hệ thống công nghiệp và phân phối hiện đại, cũng như hạ tầng số tích hợp.

Đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp, điều này cho thấy một môi trường công nghiệp ngày càng hoàn thiện và cạnh tranh hơn - nơi hiệu quả, khả năng chống chịu và năng lực ứng dụng công nghệ sẽ đóng vai trò then chốt trong thành công dài hạn. Sự mở rộng công nghiệp này cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra nhu cầu vượt ra ngoài lĩnh vực sản xuất và logistics, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở, khi lực lượng lao động gia tăng và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục định hình lại mô hình phát triển đô thị.

Dưới góc độ triển vọng trong tương lai, bà Thanh Phạm, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: Trong giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với hơn 1 triệu m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo bà Thanh Phạm, ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay quốc tế Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây.