Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung vẫn chưa đạt mục tiêu phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững. Một trong những nguyên nhân đó là do điểm nghẽn thể chế pháp luật. Tuy nhiên, 5 năm trở lại đây, việc xây dựng pháp luật đã có những chuyển biến, đặc biệt với sự sửa đổi của nhiều bộ luật quan trọng năm 2020 được kỳ vọng sẽ có những tác động tích cực lên thị trường bất động sản trong năm 2021 này.

Một trong những ghi nhận đầu tiên phải kể đến Luật Đầu tư 2020 với việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong một số trường hợp nhất định.

Cùng đó, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Với trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư sẽ theo quy định của Luật Xây dựng.

Luật Đầu tư cũng đã giải quyết được vướng mắc trước đây khi quy định dự án phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư, không phù hợp với thực tế là hầu hết dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp...

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 cũng có nhiều điểm mới tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Đối với dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Điều này đã giải quyết được vướng mắc do thiếu thống nhất và thiếu đồng bộ giữa các khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư trước đây. Hay như việc đã giảm bớt được thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định trước đây rất đáng được ghi nhận – ông Châu dẫn chứng.

Việc chủ đầu tư thực hiện thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được tích hợp trong hồ sơ thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở, đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn cũng là điểm mới.

Ngoài việc bổ sung công trình được miễn giấy phép xây dựng như quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động…, thời gian cấp giấy phép xây dựng cũng chỉ còn thời hạn 20 ngày, rút ngắn 10 ngày so với trước đây; đồng thời, bỏ quy định về điều kiện bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình...

Thêm một luật liên quan cũng có tác động đến lĩnh vực bất động sản là Luật Bảo vệ môi trường 2020. Điển hình là quy định việc quy hoạch khu đô thị, khu dân cư tập trung phải hướng tới phát triển khu đô thị sinh thái, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, bảo đảm tỷ lệ diện tích cây xanh, mặt nước, cảnh quan theo quy định của pháp luật... Điều này sẽ giúp định hướng phát triển bền vững ngành xây dựng và thị trường bất động sản trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn.

Bên cạnh đó, một số Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ cũng được các chuyên gia chỉ ra những điểm lợi trợ giúp cho thị trường. Cụ thể là việc Bộ Tài chính và Chính phủ đang xem xét thêm về hiệu lực của Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất trong năm 2021 để hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân vượt qua khó khăn, duy trì, phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm ứng phó với tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19.  

Có thể kể đến Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu cũng sẽ giúp tháo gỡ được điểm nghẽn lâu nay của các dự án bất động sản về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án bất động sản.

Hay như Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định   20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, cho phép được bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024.

Để đảm bảo tính minh bạch và phát triển bền vũng thị trường bất động sản,  Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đã hình thành hành lang pháp lý phù hợp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn của xã hội và giảm thiểu rủi ro cho thị trường vốn cũng như nhà đầu tư.

Đáng chú ý, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có nhiều quy định mới tháo gỡ được vướng mắc của dự án đầu tư, dự án nhà ở. Cụ thể là, cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án nhà ở; cơ chế xử lý đối với trường hợp mua tài sản gắn liền với đất; trong đó, có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư và quy định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp này; giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; quy định khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền và quy định chặt chẽ điều kiện phân lô, bán nền dự án nhà ở; điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để quản lý, kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền.

Tuy nhiên, xét các yếu tố thực tiễn, HoREA đề xuất Chính phủ sớm xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản nhằm đảm bảo tính đồng bộ.

Đặc biệt, với một số nội dung “nóng” hiện nay, cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp, xử lý tài sản công để xử lý có tình có lý, tạo điều kiện tái khởi động lại hàng trăm dự án đầu tư, dự án nhà ở có sử dụng quỹ đất có nguồn gốc thuộc Nhà nước quản lý, theo nguyên tắc đảm bảo không làm thất thoát tài sản công và nguồn thu ngân sách nhà nước – HoREA nêu vấn đề.

Cùng với việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cần có quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng lại hàng trăm nhà chung cư cũ, hư hỏng hiện nay và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ./.