Dư nợ cho vay đối với cá nhân sở hữu từ hai bất động sản trở lên tại Hàn Quốc đã vượt ngưỡng 100.000 tỷ won, với dòng tín dụng tập trung chủ yếu tại khu vực thủ đô, đặc biệt là các quận có giá nhà cao ở Đông Nam Seoul.

Theo dữ liệu của Cơ quan giám sát tài chính Hàn Quốc (FSS) công bố ngày 5/3, tính đến tháng 1 năm nay, tổng số khoản vay của nhóm cá nhân đa sở hữu nhà tại 17 ngân hàng Hàn Quốc đạt 604.000 khoản, với tổng dư nợ 102.900 tỷ won (khoảng 70.3 tỷ USD).

Khái niệm “đa sở hữu nhà” trong thống kê này bao gồm các cá nhân nắm giữ từ hai căn nhà trở lên (tính theo hộ gia đình) tại thời điểm phát sinh khoản vay mới, hoặc người đang sở hữu một căn nhà nhưng tiếp tục vay thế chấp để mua thêm bất động sản.

Thống kê cho biết về phân bổ địa lý, hơn một nửa dư nợ tập trung tại vùng thủ đô. Riêng Seoul ghi nhận 20.000 tỷ won, tỉnh Gyeonggi 31.900 tỷ won và Incheon 8.000 tỷ won. Tổng cộng khu vực vùng thủ đô chiếm 59.900 tỷ won, tương đương 58,2% tổng dư nợ của nhóm đa sở hữu nhà.

Tại Seoul, dư nợ tập trung cao nhất ở các quận có giá nhà cao và nhu cầu đầu tư lớn. Dẫn đầu là Gangdong với 1.900 tỷ won, tiếp đến là Gangnam với 1.700 tỷ won, Seocho và Seongdong mỗi quận 1.300 tỷ won, Yangcheon với 1.200 tỷ won và Songpa với 1.100 tỷ won. Đây đều là các khu vực thuộc vành đai Đông Nam Seoul – nơi giá căn hộ liên tục duy trì mặt bằng cao và có thanh khoản tốt. Sự tập trung tín dụng tại các địa bàn này được xem là một trong những lý do khiến chính phủ Hàn Quốc gần đây tăng cường siết chặt quy định cho vay đối với nhóm đa sở hữu nhà.

Cơ quan tài chính Hàn Quốc hiện đang xem xét nguyên tắc không cho phép gia hạn kỳ hạn vay đối với người sở hữu nhiều nhà. Tuy nhiên, hiệu lực chính sách này đang bị đặt dấu hỏi khi cấu trúc khoản vay của nhóm đối tượng trên cho thấy phần lớn đã áp dụng phương thức trả góp định kỳ cả gốc lẫn lãi. Cụ thể, 93% tổng dư nợ – tương đương 95.700 tỷ won – thuộc loại hình trả góp. Đặc điểm của cấu trúc này là đến thời điểm đáo hạn, dư nợ còn lại bằng 0, do nghĩa vụ gốc đã được phân bổ dần trong suốt thời hạn vay.

Ngược lại, các khoản vay theo phương thức trả một lần khi đáo hạn chỉ chiếm 7% tổng dư nợ, tương đương 7.200 tỷ won. Đây mới là nhóm có thể chịu tác động trực tiếp nếu chính sách không gia hạn được áp dụng, bởi người vay sẽ phải thu xếp nguồn vốn lớn để thanh toán toàn bộ gốc khi đến hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Seoul đang có dấu hiệu phục hồi cục bộ tại các quận trung tâm, dữ liệu dư nợ vượt 100.000 tỷ won phản ánh mức độ đòn bẩy tài chính đáng kể của nhóm đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, cấu trúc vay trả góp chiếm ưu thế cho thấy rủi ro thanh khoản ngắn hạn có thể không lớn như lo ngại ban đầu. Vấn đề đặt ra với nhà điều hành là thiết kế chính sách đủ đạt mục tiêu nhưng tránh gây tác động lan tỏa ngoài dự kiến sang thị trường thuê và nhóm hộ gia đình không sở hữu nhà.