Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, nhiều chuyên gia cho rằng cần tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia, tương tự giao thông hay năng lượng. Cách tiếp cận này nhằm mở rộng nguồn cung và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững, thay vì chỉ coi nhà ở là sản phẩm riêng lẻ của thị trường bất động sản.

Áp lực nguồn cung gia tăng khoảng cách tiếp cận nới rộng

Khảo sát của Công ty Savills cho thấy, quá trình đô thị hóa toàn cầu đang tạo sức ép lớn lên thị trường nhà ở. Dự báo đến năm 2050, hơn hai phần ba dân số thế giới sẽ sống tại đô thị, với khoảng 1,6 tỷ người hiện chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn.

 

Nguyên nhân không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa mà còn do giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Nghiên cứu của IMF trên 200 thành phố cho thấy tới 90% rơi vào nhóm "khó tiếp cận". UN-Habitat (Chương trình Định cư con người Liên Hợp Quốc) ước tính thế giới cần xây thêm khoảng 96.000 căn nhà giá phải chăng mỗi ngày đến năm 2030 để thu hẹp khoảng cách này.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng ngày càng rõ. Ở TP. Hồ Chí Minh, năm 2025 ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch căn hộ, tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, trong khi nguồn cung mới chỉ khoảng 8.600 căn. Giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%, cho thấy sự thiếu hụt rõ rệt ở phân khúc vừa túi tiền.

Theo ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính và tiền tệ quốc gia, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay không chỉ là thiếu nguồn cung, mà là thiếu nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, thị trường sẽ tiếp tục lệch pha và làm gia tăng khoảng cách tiếp cận nhà ở.

Trước áp lực này, cách tiếp cận “hạ tầng hóa” nhà ở được xem là giải pháp mang tính hệ thống. Theo đó, nhà ở được tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị dài hạn, gắn với quy hoạch, giao thông và chính sách tài chính.

“Hạ tầng hóa” nhà ở và cú hích chính sách

Theo ông Neil MacGregor  - Tổng giám đốc Savills Việt Nam, việc coi nhà ở là một phần của hạ tầng sẽ giúp thay đổi cách phân bổ nguồn lực. Khi nhà ở được nhìn nhận như hạ tầng thiết yếu, các dự án sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn dài hạn lớn hơn, từ đó giảm áp lực chi phí và cải thiện nguồn cung.

 

Một lợi ích quan trọng của mô hình này là khả năng thu hút dòng vốn dài hạn. Các quỹ hưu trí, bảo hiểm hay đầu tư tổ chức thường tìm kiếm dòng tiền ổn định 20–30 năm, trong khi thị trường nhà ở truyền thống chưa đáp ứng được. “Hạ tầng hóa” giúp tạo cầu nối giữa nhu cầu vốn và nhu cầu phát triển nhà ở.

Ở góc độ quy hoạch, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần thay đổi tư duy phát triển đô thị. Nhà ở phải đi cùng hạ tầng giao thông và dịch vụ công. Nếu phát triển nhà ở mà thiếu kết nối, chi phí xã hội sẽ rất lớn và không bền vững.

Thực tế quốc tế cho thấy hiệu quả của mô hình này. Singapore đã tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng, giúp hơn 80% dân số sở hữu nhà. Trong khi đó, các đô thị lớn như London hay New York vẫn gặp khó trong việc tăng nguồn cung do chi phí và rào cản pháp lý.

Tại Việt Nam, bối cảnh đang dần hội tụ các điều kiện để triển khai. Giai đoạn 2026–2028, TP. Hồ Chí Minh dự kiến có thêm khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm một nửa nhờ lợi thế hạ tầng. Các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4 hay metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đang tạo động lực phát triển mới. Tại Hà Nội, nguồn cung cũng được kỳ vọng gia tăng tại Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức.

Theo các chuyên gia, hạ tầng giao thông là yếu tố then chốt giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở. Khi kết nối được cải thiện, quỹ đất không còn bị bó hẹp trong khu vực trung tâm, từ đó tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới với giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, cần sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch, chính sách tài chính và cơ chế phát triển. PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng phân tích, nếu không có cơ chế đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá hợp lý, thì dù hạ tầng có phát triển, bài toán an cư vẫn khó được giải quyết triệt để.

Do đó, trong dài hạn, việc coi nhà ở là một phần của hạ tầng quốc gia không chỉ giúp cải thiện nguồn cung mà còn tạo nền tảng cho hệ sinh thái đô thị phát triển đồng bộ, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.