Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh năm 2023 thấp kỷ lục trong 10 năm qua, thị trường căn hộ đang đối mặt với tình trạng nguồn cung khan hiếm và giá nhà ngày càng đắt đỏ. Trước thực tế này, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là sự lựa chọn thay thế phù hợp với nguồn cung căn hộ dồi dào và giá vừa túi tiền.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Mặt khác, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà cao, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch trong cả năm 2023. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy.

Phân tích về giá bán căn hộ hiện nay, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M - Savills Việt Nam cho rằng trong năm 2023, Tp. Hồ Chí Minh không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn. “Trong giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại Tp. Hồ Chí Minh có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm nhà ở ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn”, bà Giang Huỳnh phân tích.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới tại Tp. Hồ Chí Minh dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023; trong đó hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora; hạng A có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City (Tp.Thủ Đức); hạng C chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán. Mặt khác, trong năm 2024, 96% nguồn cung tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Do đó, đây được xem là lời giải cho “cơn khát” nhà ở giá phải chăng tại khu vực Tp. Hồ Chí Minh.

Bà Giang Huỳnh cho rằng: các sản phẩm căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai vẫn giữ được mức giá bán cạnh tranh so với thị trường Tp. Hồ Chí Minh, qua đó làm cho các khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn cho người mua nhà. Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng. Điều này tạo ra một sự ổn định về nguồn cầu thị trường và đảm bảo cho việc tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản khu vực.

“Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng”, Phó Giám đốc Savills nói thêm.

Với sự quan tâm từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước, điển hình như CapitaLand và Deawoo, thị trường Bình Dương vẫn đang tiếp tục có nhiều dự án mới. Dự kiến giá căn hộ sơ cấp từ các dự án mới sẽ tăng nhẹ do chi phí phát triển tăng, trong khi giá căn hộ thứ cấp có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn do tốc độ hấp thụ của thị trường chậm lại.

Tương tự, theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, vì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và hạn chế ở các quận nội thành, đa số nguồn cung căn hộ có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Khu Đông Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận dự kiến sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với nguồn cung lớn trong tương lai. Với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn.

Phân tích kỹ hơn tình hình thị trường căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho biết: thị trường bất động sản tiếp tục bị mất cân đối, “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Trong bối cảnh trên, cùng với cơ sở hạ tầng, nhất là giao thông được kết nối thuận lợi trong khu vực, nhiều doanh nghiệp bất động sản có xu hướng đẩy mạnh tìm kiếm và đầu tư, triển khai các dự án nhà ở thương mại giá phải chăng ở các khu vực lân cận của Tp. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… Qua đó, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân có thu nhập thấp trong khu vực Đông Nam Bộ.