Khảo sát thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Riêng quý I/2025, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, giảm nhẹ 12% so với quý đó và vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, mức giá ghi nhận tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, nhu cầu nắm giữ dài hạn của nhà đầu tư và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills cho rằng, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh khác. Những thay đổi và yêu cầu mới từ thói quen của người tiêu dung đang khiến shophouse đối mặt với khó khăn như kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định…

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích, dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” – vừa để ở, vừa để kinh doanh nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.

Theo bà Hằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B (dịch vụ ẩm thực).

Tại các trung tâm thương mại, khách thuê không chỉ được hỗ trợ truyền thông mà còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu do đó khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như các trung tâm thương mại.

Bên cạnh đó là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại…

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn. 

Đó là chưa kể tính pháp lý và vận hành cũng là một trong những nguyên nhân. Nếu trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về việc hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật thì việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.

Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, những bà Đỗ Thu Hằng nhận định, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.

Tuy nhiên để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, bà Hằng khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.

Cụ thể đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.

Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Hơn nữa, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B.

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch.

Nhiều chuyên gia chung nhận xét, shophouse vẫn là phân khúc tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.

Nhà đầu tư shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm mà nên chọn mô hình vận hành đúng để tránh rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.