Bức tranh hai gam màu trái ngược này phản ánh xu hướng chuyển dịch đầu tư ngắn hạn trong giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực miền Nam (gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An cũ) ghi nhận những diễn biến trái chiều. Dù nhu cầu thuê nhà xưởng, kho xây sẵn vẫn ổn định, song hoạt động mua - thuê đất công nghiệp lại chững lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước các yếu tố bất định về thương mại và thuế quan.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại khu vực miền Nam trong 3 quý vừa qua chỉ đạt khoảng 80 ha, giảm tới 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu do các doanh nghiệp tạm ngưng kế hoạch mở rộng quy mô, chờ chính sách thương mại giữa Việt Nam và Hoa Kỳ được làm rõ hơn.

Dù vậy, giá thuê đất vẫn duy trì đà tăng nhẹ nhờ nguồn cung hạn chế tại các khu công nghiệp có vị trí giao thông thuận lợi. Mức giá thuê trung bình đạt khoảng 183 USD/m2 cho kỳ hạn thuê còn lại, tăng 2% so với quý trước. Các địa bàn trọng điểm như Bình Dương (cũ) và Đồng Nai tiếp tục được đánh giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện và chuỗi cung ứng sẵn có, thuận lợi kết nối đến các cảng lớn.

Quý III/2025 cũng đánh dấu sự trở lại của nguồn cung mới với khoảng 853 ha đất công nghiệp, chủ yếu từ các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ). Tuy nhiên, phần lớn các dự án này nằm ở vị trí xa trung tâm, chưa có lợi thế về logistics, nên chưa tạo được đột phá về giao dịch.

Ông Nguyễn Anh Dũng - Giám đốc một doanh nghiệp cơ khí tại phường Dĩ An chia sẻ, đơn vị đang tạm ngưng kế hoạch mở rộng nhà máy thêm 2 ha vì còn lo ngại biến động thuế quan. Tuy nhiên, nếu chính sách thương mại giữa Việt Nam và Hoa Kỳ sớm ổn định, khả năng tái khởi động dự án trong năm 2026 là rất cao.

Các chuyên gia nhận định, xu hướng tạm hoãn đầu tư này chỉ mang tính ngắn hạn. Khi chính sách thương mại rõ ràng hơn và chi phí logistics giảm, nguồn cầu thuê đất công nghiệp tại miền Nam sẽ sớm phục hồi, nhờ vị trí chiến lược của khu vực trong chuỗi cung ứng châu Á - Thái Bình Dương.

Trái với phân khúc đất công nghiệp, thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn vẫn duy trì hoạt động ổn định trong suốt ba quý đầu năm 2025, nhờ nhu cầu linh hoạt của các doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử và sản xuất nội thất. CBRE Việt Nam thông tin, tỷ lệ lấp đầy của xưởng xây sẵn đạt tới 96%, cho thấy sức hút mạnh mẽ của mô hình “thuê để sản xuất nhanh” - giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư ban đầu. Tổng diện tích hấp thụ trong 9 tháng đạt 570.000 m2, chỉ giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi kho xây sẵn tăng trưởng 14%, đạt hơn 400.000 m2.

“Trong bối cảnh chi phí đầu tư vốn lớn vào đất đai tiềm ẩn rủi ro, nhiều doanh nghiệp chọn thuê nhà xưởng hoặc kho sẵn có để linh hoạt điều chỉnh sản xuất. Đây là xu hướng nổi bật trong hai năm trở lại đây, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam nhận định.

Giá thuê trung bình của kho đạt 5 USD/m2/tháng, còn nhà xưởng đạt 5,2 USD/m2/tháng - hầu như không thay đổi so với quý trước, phản ánh sự ổn định của thị trường. Dù nguồn cung mới trong quý III/2025 đạt 161.000 m2, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ở mức 74%, chứng tỏ nhu cầu thuê tương ứng với tốc độ mở rộng của nguồn cung.

JLL Việt Nam ghi nhận trong quý III/2025, lượng hấp thụ ròng kho - xưởng hiện đại đạt hơn 95.000 m2, tăng 34% so với cả năm 2024. Nguồn cầu chủ yếu đến từ các công ty logistics thuê diện tích lớn để phục vụ phân phối hàng hóa trong nước và quốc tế.

Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, chính sách thương mại mới của Hoa Kỳ đang dần được làm rõ, góp phần cải thiện tâm lý nhà đầu tư. Năm 2025 dự kiến khép lại với sự ra mắt của nhiều dự án kho hiện đại tại tỉnh Tây Ninh; trong đó có dự án quy mô 120.000 m2 của BWID - một trong những nhà phát triển dẫn đầu thị trường”.

Hiện tổng nguồn cung kho - xưởng hiện đại tại miền Nam đạt hơn 2,3 triệu m2, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Hai nhà phát triển lớn BWID và Mapletree chiếm gần 51% tổng thị phần. Giá thuê trung bình đạt 5,05 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, trong khi các ưu đãi thuê tiếp tục được duy trì để thu hút khách hàng mới.

Đánh giá về triển vọng, các chuyên gia nhận định, loại hình kho, xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục là “điểm sáng” trong 12 tháng tới, đặc biệt khi nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI có xu hướng quay lại Việt Nam sau giai đoạn chững. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh dự báo, thị trường sẽ đón nhận hơn 600.000 m2 nguồn cung mới trong năm 2026, giúp ổn định giá thuê và tăng tính cạnh tranh giữa các khu vực. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi thuê nhiều khả năng sẽ giảm dần khi kinh tế toàn cầu dần đi vào ổn định.

Dù chịu ảnh hưởng từ biến động thương mại và chính sách thuế, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam vẫn được đánh giá là khu vực năng động nhất cả nước, với sức bật đến từ nhu cầu kho - xưởng xây sẵn và lợi thế hạ tầng logistics. Các chuyên gia cho rằng, từ quý I/2026, khi tình hình kinh tế toàn cầu dần ổn định, nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI tại miền Nam sẽ tăng trở lại. Các nhà phát triển khu công nghiệp, nhất là ở Bình Dương (cũ) và Long An (cũ), đang trong quá trình chuẩn bị quỹ đất sạch và đầu tư hạ tầng mới để đón đầu làn sóng đầu tư kế tiếp.