Cổ phiếu bất động sản có còn như kỳ vọng?

Ông Nguyễn Việt Đức, Chuyên gia cao cấp Chiến lược thị trường Công ty cổ phần Chứng khoán MB- MBS cho biết, cổ phiếu bất động sản là tâm điểm của đợt tăng trưởng vừa qua của thị trường chứng khoán.

Cổ phiếu bất động sản giá rẻ lên ngôi

Ông Đức cho rằng, đặc điểm của đợt tăng trưởng nhóm cổ phiếu bất động sản lần này là việc những cổ phiếu có trị giá thấp, rủi ro tài chính cao có mức tăng vượt trội, trong khi các cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn có mức tăng ít hơn, thậm chí là không tăng.

Đặc điểm thứ hai là các cổ phiếu bất động sản của các công ty hoạt động chủ yếu trong địa bàn miền Nam nhìn chung tăng tốt hơn so với cổ phiếu bất động sản xây dựng ở các công ty hoạt động ở khu vực phía Bắc.

Cổ phiếu tăng giá mạnh nhất từ đầu năm đến nay là QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Trong phiên giao dịch 3/1/2017, cổ phiếu QCG có giá 3.540 đồng/cổ phiếu. Mức tăng của QCG chậm trong 3 tháng đầu năm, đến ngày 4/4, QCG mới tăng được lên mức 7.000 đồng/cổ phiếu.

Nhưng đến tháng 5, QCG tăng liên tục trong 17 phiên giao dịch liên tiếp. Tính từ ngày 3/5 cổ phiếu QCG mới chỉ ở mức 8.950 đồng cổ phiếu đến ngày 25/5 đã tăng lên tới 22.800 đồng cổ phiếu. Như vậy QCG đạt mức tăng trưởng tới trên 544% kể từ đầu năm.

Cổ phiếu bất động sản cũng tăng mạnh thời gian vừa qua là KAC của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An. Cổ phiếu KAC đóng cửa ở mức giá 4.280 đồng trong ngày giao dịch đầu tiên của năm (3/1/2017).

Kết thúc phiên giao dịch ngày 25/5, cổ phiếu KAC ở mức giá 15.500 đồng/cổ phiếu. Như vậy KAC cũng tăng trưởng tới trên 262% giá trị kể từ đầu năm.

Tiếp theo phải kể đến cổ phiếu LDG của Công ty cổ phần Đầu tư LDG. Phiên giao dịch đầu tiên của năm 2017, cổ phiếu LDG có mức giá 5.650 đồng/cổ phiếu và tăng đều đặn trong 3 tháng tiếp theo để lên mức 9.160 đồng/cổ phiếu (31/3/2017).

Cổ phiếu này tăng mạnh nhất vào tháng 5 khi đỉnh điểm vào ngày 15/5 giá của LDG đạt mức 19.400 đồng. Tính đến ngày 25/5 cổ phiếu LDG đóng cửa ở mức 17.700 đồng/cổ phiếu. Như vậy từ đầu năm cổ phiếu LDG đã tăng tới hơn 213% (tính đến ngày 25/5/2017).

Cổ phiếu LCG của Công ty cổ phần LICOGI 16 tăng từ 4.040 đồng/cổ phiếu (phiên giao dịch 3/1/2017) tăng hơn 123% lên 9.010 đồng/cổ phiếu (phiên giao dịch 25/5/2017).

Hay như cổ phiếu TDH của Công ty cổ phần Nhà Thủ Đức từ đầu năm đến nay cũng tăng 173,9% lên mức giá 17.400 đồng/cổ phiếu (phiên giao dịch 25/5).

Nhiều yếu tố dẫn dắt

Theo chuyên gia cao cấp Chiến lược thị trường Công ty cổ phần Chứng khoán MB- MBS, Nguyễn Việt Đức, những yếu tố chính tác động đến việc tăng giá cổ phiếu bất động sản trong thời gian gần đây là do thị trường bất động sản phía Nam đã tăng mạnh về giá trong thời gian từ đầu năm tới nay, thậm chí có một số khu vực ở Tp.Hồ Chí Minh tăng nóng, tập trung ở những địa bàn có hạ tầng tốt, nền giá rẻ như quận 2, quận 9, khu vực Nhơn Trạch, Thủ Đức, Bình Chánh…

Chẳng hạn, tại khu vực đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện thuộc phường Long Bình, quận 9, Tp. Hồ Chí Minh, một nền đất diện tích từ 50-100m2 được bán với giá từ 18-20 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so giá đất của khu vực này trong năm 2016.

Điều này giúp cho quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản ở phía Nam được đánh giá lại ở mức cao hơn, đặc biệt là các doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các điểm nóng như Công ty phát triển nhà Thủ Đức, Công ty cổ phần LICOGI 16, Công ty cổ phần kinh doanh nhà Khang Điền…, qua đó giúp tăng giá trị doanh nghiệp vì giá trị của quỹ đất nhìn chung chiếm đến 80% - 90% giá trị doanh nghiệp bất động sản, ông Đức cho biết thêm.

Ông Đức cho rằng, thị trường chứng khoán nhìn chung tăng trưởng ổn định đã giúp cho dòng tiền đầu tư vào thị trường xoay vòng, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận các rủi ro khi đầu tư vào các mã hiện kết quả kinh doanh chưa khởi sắc, định giá theo các chỉ số lợi nhuận và dòng tiền chưa hấp dẫn với kỳ vọng vào tương lai.

Bên cạnh đó, những thông tin vĩ mô tích cực như việc các tổ chức quốc tế như Moody hay Fitch nâng triển vọng với nền kinh tế đã khiến cho dòng tiền nước ngoài và trong nước tham gia thị trường mạnh mẽ, giao dịch chứng khoán mỗi phiên hiện gấp từ 2 đến 2,5 lần so với đầu năm 2017.

Theo ông Đức, thị trường có thanh khoản và dòng tiền lớn từ nhà đầu tư giúp cho nhiều doanh nghiệp có thể đạt được lợi nhuận từ bán dự án hoặc hợp tác kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn để triển khai dự án đã có thể sang bán lại dự án, giúp cho doanh nghiệp có dòng tiền, cải thiện tình hình tài chính.

Như trường hợp của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, mặc dù tình hình tài chính còn rất khó khăn nhưng thông tin công ty bán dự án Phước Kiển và nhận đặt cọc hơn 1.000 tỷ đồng đã giúp cổ phiếu có đợt tăng giá ấn tượng.

Có như kỳ vọng?

Mặc dù nhóm cổ phiếu bất động sản có sự tăng trưởng tốt nhưng nhìn vào thực tế, và xu hướng sắp tới, nhiều ý kiến cho rằng nhà đầu tư cần có sự phân tích thị trường thận trọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh đánh giá, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm có xu thế chững lại, đặc biệt có sự sụt giảm ở phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện nay một số nơi thuộc Tp. Hồ Chí Minh có sốt đất nền, nhưng là tự phát không phải là đất nền dự án.

Hiện nay tốc độ bán hàng của các dự án bất động sản đang rất phân hóa, trong đó cầu chủ yếu tập trung vào các phân khúc bình dân.

Còn với các nhà phát triển bất động sản nhỏ hơn, mặc dù tình hình tài chính sẽ khả quan hơn sau khi bán dự án nhưng để có thể cạnh tranh đường dài với các nhà phát triển bất động sản có quy mô lớn, có thương hiệu mạnh sẽ không phải là vấn đề dễ dàng khi người mua bất động sản ngày càng có nhiều lựa chọn cho túi tiền của mình.

Còn ông Nguyễn Việt Đức Chuyên gia cao cấp Chiến lược thị trường Công ty cổ phần Chứng khoán MB- MBS cho biết, theo báo cáo thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh trong quý I/2017 của Savills Việt Nam, lượng giao dịch giảm tương đối tại phân khúc căn hộ cũng như phân khúc biệt thự và nhà liền kề.

Tổng lượng giao dịch trong quý của khu vực Tp. Hồ Chí Minh giảm 13% theo quý, đạt khoảng 8.800 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 21%, giảm 1%.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ giảm 4% theo quý và 8% theo năm xuống còn 27% do nguồn cung lớn. Điều này cho thấy những nhà đầu tư chạy theo những con sóng cổ phiếu bất động sản sẽ gặp phải những rủi ro đáng kể nếu thực tế bức tranh thị trường bất động sản không đúng như kỳ vọng, ông Đức cảnh báo.

Hơn nữa, việc kiểm soát dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản luôn được Ngân hàng Nhà nước nhắc nhở các tổ chức tín dụng, đồng thời có các chính sách siết cho vay bất động sản cũng là yếu tố để các nhà đầu tư vào nhóm cổ phiếu này lưu tâm.

Cụ thể, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định trần lãi suất chỉ áp dụng đối với trường hợp cho vay ngắn hạn bằng VND thuộc các lĩnh vực ưu tiên theo quy định.

Theo đó từ đầu năm 2017, hệ số sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các tổ chức tín dụng phải giảm từ 60% xuống còn 50%, đến đầu năm 2018 giảm còn 40%. Hay quy định của Ngân hàng Nhà nước về tỷ lệ rủi ro các khoản vay bất động sản cũng nâng từ 150% lên 200%.

Chỉ thị số 01/CT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành ngay từ đầu năm 2017 về tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ và bảo đảm hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu quả cũng nhắc lại vấn đề quản lý chặt chẽ cho vay với lĩnh vực bất động sản, BOT, BT giao thông…

Đây cũng là lý do nhiều ngân hàng đã sàng lọc hơn đối với hồ sơ vay kinh doanh bất động sản./.