Tại dự thảo lần hai của Luât Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục giữ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư. Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn được Bộ Xây dựng chia theo 2 phương án: bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay (không quy định niên hạn).

Phương án 1 tại dự thảo lần 2 của Bộ Xây dựng có bổ sung điều khoản "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" với đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư áp dụng với chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Trong đó, thời hạn sở hữu nhà được xác định theo công trình nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư (hợp đồng mua bán căn hộ).

Những các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực, người dân được sở hữu không thời hạn như quy định cũ.

Xét tình hình chung của thị trường chung cư hiện nay, mặc dù thanh khoản chậm nhưng giá vẫn duy trì đà tăng. Nguyên nhân được lý giải do nguồn cung hạn chế, giá vật liệu “phi mã”. Tuy nhiên, các chung cư đã bàn giao và có chứng nhận sở hữu không quy định niên hạn được cho rằng sẽ tiếp tục “giữ giá”, thậm chí rất “đắt hàng” trong thời gian tới nếu quy định này được thông qua.

Với các quy định tại dự thảo lần này, khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán căn hộ).

Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đã nêu rõ phương án xử lý nhà chung cư chưa hết hạn sở hữu và hết hạn sở hữu. Theo đó, nếu chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ... không đảm bảo an toàn sẽ phải phá dỡ khẩn cấp. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố sẽ thông báo, di dời người dân để phá dỡ, xây dựng lại cũng như bố trí tái định cư.

Còn với trường hợp chung cư hết hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà phải phá dỡ thì quyền sở hữu của chủ căn hộ sẽ chấm dứt.

Trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước vẫn duyệt quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư thì tòa nhà sẽ được phá đi xây lại. Nhưng nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phương án thứ 2 được Bộ Xây dựng nêu trong dự thảo là vẫn giữ nguyên như quy định hiện hành. Điều này có nghĩa là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Vấn đề về thời hạn sở hữu nhà chung cư thu hút sự chú ý dư luận trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật, Bộ Xây dựng dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân. Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi quyết định.

Từ tháng 6/2022, Bộ Xây dựng đã có lý giải cụ thể về việc xây dựng đề xuất này. Theo Bộ Xây dựng, đề xuất này có tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới. Ví dụ như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm. Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…

Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

Trước lo ngại sẽ xuất hiện tình trạng người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở, Bộ Xây dựng cho rằng, đề xuất này sẽ không ảnh hưởng nhiều vì khi quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì sẽ có tác động đến giá bán nhà ở.

Khi giá bán chung cư sở hữu có thời hạn giảm hơn so với sở hữu lâu dài thì người dân có khả năng tài chính trung bình có mua được nhà ở phân khúc này - Bộ Xây dựng lý giải./.