Nghị định 105/2025/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025. Các chuyên gia khẳng định, sự ra đời của Nghị định 105 càng khẳng định tầm quan trọng của an toàn cháy nổ trong các hoạt động sinh hoạt và làm việc, đặc biệt trong bối cảnh an toàn cháy nổ luôn là bài toán nan giải. Bởi trên thực tế, vẫn có nhiều vướng mắc xuất phát từ việc thiếu tính đồng bộ từ khâu thiết kế ban đầu đến điều kiện nghiệm thu theo quy định, cũng như khâu quản lý vận hành sau này. 

Dựa trên kinh nghiệm thực tế với hơn 10 năm hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành các dự án bất động sản, ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc, Dịch vụ Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội nhận định, an toàn cháy nổ trong các dự án bất động sản là một bài toán đa chiều, mà nguyên nhân gốc rễ của nhiều vấn đề thường nằm ngay từ giai đoạn hình thành dự án. Một trong những lý do cốt lõi là sự thiếu vắng của việc phối hợp sớm giữa các đơn vị liên quan. Đặc biệt là đơn vị quản lý vận hành thường không được tham gia góp ý từ giai đoạn thiết kế, dẫn đến những thiết kế dù đẹp mắt nhưng lại gây hạn chế cho việc vận hành và bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy về sau.

Bàn luận về vấn đề này, PGS.TS.KTS. Phạm Trọng Thuật, Trưởng bộ môn Kiến trúc Nhà ở, Chủ tịch Hội đồng Trường, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phối hợp với đơn vị tư vấn quản lý vận hành có chuyên môn ngay từ giai đoạn thiết kế và xây dựng. Việc này không chỉ giúp công trình đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và vận hành thực tế, mà còn góp phần tiết kiệm chi phí đầu tư và hạn chế tối đa các điều chỉnh phát sinh sau khi đưa vào sử dụng.

Theo ông Thuật, sự tham gia sớm của đội ngũ vận hành và kiểm soát an toàn kỹ thuật là cần thiết để đảm bảo các giải pháp thiết kế không chỉ đạt tính thẩm mỹ mà còn thực sự khả thi và bền vững trong quá trình khai thác lâu dài.  Ngay như việc sử dụng vật liệu kém chất lượng, hệ thống thiếu đồng bộ hoặc thiết kế cứng nhắc… cũng dễ dẫn đến những vướng mắc khi đưa dự án vào vận hành, gây khó khăn trong quá trình nghiệm thu, phát sinh chi phí sửa chữa, nâng cấp. Thậm chí tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn, uy tín cũng như giá trị của bất động sản.

Trên thực tế, mối quan hệ giữa khả năng chống cháy với mức độ nghiêm trọng của hỏa hoạn là rất rõ ràng. Một thiết kế chống cháy kém hiệu quả như thiếu giải pháp ngăn cháy lan giữa các tầng/khu vực, sử dụng vật liệu dễ cháy cho mặt ngoài hay nội thất hoặc lối thoát hiểm không đủ tiêu chuẩn… có thể làm tăng đáng kể mức độ nghiêm trọng của một vụ hỏa hoạn.

Điều này không chỉ gây thiệt hại lớn về tài sản mà còn đe dọa trực tiếp đến tính mạng con người. Do đó, việc xây dựng một hệ thống phòng cháy chữa cháy toàn diện ngay từ bản vẽ là yếu tố then chốt.

Trong lĩnh vực an toàn cháy, có hai trụ cột chính mà các đơn vị thiết kế và phát triển dự án cần đặc biệt quan tâm đó là hệ thống phòng cháy chữa cháy chủ động và hệ thống phòng cháy chữa cháy thụ động. Trong đó, phòng cháy chữa cháy chủ động tập trung vào các hệ thống tự động phát hiện, cảnh báo và dập tắt đám cháy.

Như vậy, yêu cầu thiết kế bao gồm việc tích hợp các giải pháp như hệ thống báo cháy, báo khói tự động bằng đầu báo nhiệt, quang, hoặc khí; hệ thống chữa cháy tự động như sprinkler, hệ thống khí chữa cháy (gas) hay bọt (foam); hệ thống đèn và biển chỉ dẫn thoát hiểm; hệ thống tăng áp cầu thang, hút khói; và các thiết bị chữa cháy ban đầu như bình chữa cháy, vòi rồng.

Ngược lại, hệ thống phòng cháy chữa cháy thụ động tập trung vào việc ngăn chặn sự lan truyền của lửa và khói, bảo vệ cấu trúc công trình và tạo điều kiện thoát hiểm an toàn. Yêu cầu thiết kế bao gồm việc sử dụng vật liệu và cấu tạo kiến trúc có giới hạn chịu lửa cao cho cột, dầm, sàn; tạo các khoang cháy, vách ngăn cháy độc lập để giới hạn phạm vi cháy lan; sử dụng cửa chống cháy, màn ngăn cháy để ngăn chặn lửa và khói đi qua các lỗ mở; ưu tiên vật liệu không cháy, khó cháy hoặc có đặc tính chậm cháy; và thiết kế đủ số lượng, kích thước, độ an toàn của lối thoát hiểm, cầu thang thoát hiểm… 

Dựa trên kinh nghiệm của mình, ông Thuật đánh giá, hệ thống phòng cháy chữa cháy tối ưu là sự kết hợp chặt chẽ, bổ sung cho nhau giữa cả hai loại hình này, tạo thành một "lá chắn" an toàn toàn diện, từ ngăn chặn mầm mống đến kiểm soát và dập tắt khi sự cố xảy ra.

Để đảm bảo hiệu quả của hệ thống phòng cháy chữa cháy, việc cập nhật các văn bản pháp lý mới nhất là điều kiện tiên quyết. PGS.TS. Đào Hữu Dân, Trường Đại học Phòng cháy chữa cháy chia sẻ, các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, đặc biệt là Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình QCVN 06:2022/BXD, cùng với các Nghị định, Thông tư liên quan đến công tác phòng cháy chữa cháy như Nghị định số 105/2025/NĐ-CP đang được cơ quan chức năng liên tục rà soát và siết chặt.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và quản lý vận hành không ngừng cập nhật kiến thức, áp dụng đúng các tiêu chuẩn, quy định mới nhất vào thực tiễn. Việc không tuân thủ không chỉ đối mặt với các chế tài xử lý nghiêm khắc mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây mất an toàn nghiêm trọng cho toàn bộ dự án.

Ông Dân nhận định yêu cầu về vật liệu và trang thiết bị công trình cũng phải được đặt lên hàng đầu. Vật liệu sử dụng phải có khả năng chống cháy, không sinh khói độc hại khi cháy và không dẫn nhiệt nhanh. Trang thiết bị phòng cháy chữa cháy phải đạt chuẩn, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng, được kiểm định chất lượng định kỳ và bảo trì thường xuyên. Các giải pháp thiết kế mặt bằng điển hình, mặt đứng và cấu tạo kiến trúc cũng góp phần không nhỏ.

Ngoài ra, hành lang thoát hiểm cần được thiết kế đủ rộng, không bị cản trở, có lối thoát hiểm kép và các khu vực lánh nạn an toàn. Cầu thang bộ thoát hiểm phải được bảo vệ chống khói và cháy. Mặt đứng công trình cần tránh các vật liệu dễ cháy, đảm bảo không gian ngăn cháy lan giữa các tầng…

Về cấu tạo kiến trúc, các khu vực kỹ thuật như phòng máy, kho phải được ngăn cháy độc lập, hệ thống đường ống xuyên tường/sàn phải được xử lý chống cháy, và cửa thoát hiểm phải luôn mở ra ngoài, không bao giờ bị khóa.

Bên cạnh đó, áp dụng quan điểm thiết kế kiến trúc theo hướng tiếp cận an toàn cháy là một trong những yếu tố quan trọng để phòng cháy chữa cháy thực sự hiệu quả. Điều này có nghĩa là các kiến trúc sư và kỹ sư phải xây dựng được kịch bản cháy cụ thể cho từng loại hình bất động sản – dù là chung cư, văn phòng hay trung tâm thương mại. Họ cần hình dung các tình huống cháy có thể xảy ra, từ cháy do chập điện, sơ suất sinh hoạt đến cháy lan từ bên ngoài.

Để làm được điều này một cách hiệu quả và toàn diện, sự hỗ trợ từ đơn vị tư vấn quản lý vận hành có kinh nghiệm là vô cùng cần thiết. Các đơn vị này, với kiến thức và kinh nghiệm vận hành tòa nhà và xử lý các vấn đề tiềm ẩn, sẽ cung cấp những góc nhìn thực tế để xây dựng nên các kịch bản cháy phù hợp nhất.

Từ đó, yêu cầu thiết kế cho từng kịch bản sẽ được đặt ra rõ ràng: xác định số lượng và vị trí lối thoát hiểm, hệ thống báo cháy phù hợp, giải pháp thông gió và hút khói hiệu quả. Sự phối hợp song hành giữa thiết kế và quản lý vận hành là chìa khóa của an toàn bền vững.

Phó Giám đốc, Dịch vụ Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội Trần Ngọc Duy cho biết, bên cạnh nền tảng thiết kế tốt ngay từ đầu, công tác kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng và nâng cấp định kỳ trong suốt quá trình vận hành đóng vai trò then chốt, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy hiệu quả và bền vững. 

Công tác huấn luyện và diễn tập phòng cháy chữa cháy định kỳ, trang bị cho cán bộ nhân viên và đội ngũ phòng cháy chữa cháy cơ sở, cư dân, cùng khách thuê những kỹ năng thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cứu hộ cần thiết là yếu tố quan trọng trong đảm bảo an toàn cháy nổ tại các dự án bất động sản.

Đồng thời, hoạt động này cũng góp phần tăng cường khả năng phối hợp tác chiến giữa lực lượng tại chỗ và đội cứu hỏa chuyên nghiệp khi có tình huống khẩn cấp. Việc kiểm soát thay đổi trong tòa nhà cũng cần được lưu tâm, đảm bảo khi cải tạo, sửa chữa không ảnh hưởng đến hệ thống phòng cháy chữa cháy đã được cấp phép.

Hơn thế, khâu quản lý vận hành còn đóng vai trò là cầu nối giữa chủ đầu tư và cư dân/khách thuê, truyền tải thông tin và nâng cao ý thức tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy. Đảm bảo an toàn cháy nổ tại các dự án bất động sản không chỉ là chi phí bắt buộc mà là một "khoản đầu tư chiến lược" mang lại giá trị bền vững cho dự án, kiến tạo niềm tin cho cộng đồng và định vị uy tín của chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý vận hành trên thị trường - ông Duy chia sẻ.